שמאות דירה או שמאות בית

שמאות דירה הינה מקצוע העוסק בתחום של הערכת שוויים של נכסים לפי מצבם, מיקומם הפיסי, מצב השוק בענף וערכם של נכסים נוספים בעלי אפיונים זהים הממוקמים באותו איזור.
בהתאם לשילובים השונים בין מרכיבים אלו ניתן לערוך שמאות דירה.

שמאות דירה הינה כלי הכרחי בתהליך הרכישה של דירות חדשות. באמצעות שמאות דירה ניתן לחשב ערכים מדידים וברורים לשוק נזיל יחסית המשתנה תדירות, ולקבל את הערכת השווי הנכונה ביותר עבור הנכס הספציפי. שמאות דירה נחוצה גם במקרים בהם יש צורך לאשר לקיחת משכנתא על ידי הבנק בתמורה לרכישת הנכס, במקרה זה הבנק ממנה שמאי מקרקעין מטעמו שיערוך הערכת שמאות לגבי הנכס, שתשפיע רבות על אישור המשכנתא עבור הדירה.

שמאות דירה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, אשר רשום בפנקס שמאי מקרקעין והינו בעל רישיון לעסוק בשמאות ושעבר הכשרה אקדמאית ובחינות רבות להסמכה בתחום. שמאי מקרקעין חייב להבין היטב את כלל מרכיבי העסקאות הנידונות ולהיות בעל ידע נוסף בתחום התכנון וזכויות הבנייה. חוות דעתו של שמאי מקרקעין הינה בעלת משקל רב בכל הקשור להתנהלות משפטית בתחום המקרקעין, ליקויי בניה חמורים, מכירת נכסים ללא ידיעת הקונה ועוד. תביעות מסוג זה חייבות להיות מגובות בהוכחות כתובות ובמסמכים פורמליים המוכיחים כי בוצעה שמאות דירה. רק שמאי מקרקעין יכול לספק מסמכים אלו.

שמאות דירה עוסקת גם בתחום מיסוי מקרקעין הכולל: היטל השבחה, מס רכישה, מס שבח, דמי הסכמה ועוד. שמאי מקרקעין מקצועי, הבקיא בתחום שמאות דירה, יוכל לבדוק עבורכם, בנוסף להערכת שווי הנכס, גם אי קיומם של היטלים שונים, בדיקת תוכניות עתידיות עבור הבניין ואפשרויות הקיימות להשבחת הנכס. שמאות דירה מקיפה ומקצועית לוקחת בחשבון פערים שונים בין מצב הדירה בפועל ובין תוכניות הבניה מקוריות שאושרו בזמנו על ידי מנהל מקרקעי ישראל והעיריות. כמו כן, שמאות דירה איכותית בודקת גם נתונים סביבתיים העלולים להשפיע בעתיד על טיב החיים בדירה או על ערכה. שמאות בית - עבודת שמאי מקרקעין על קצה המזלג:

שמאות בית הינה תחום מורכב הדורש הבנה של מכלול נתונים והיבטים שונים המשפיעים על ערך הנכס מצד שמאי מקרקעין . שמאות בית משמשת ברבים מן המקרים להערכת שווי לפני קנייה/ מכירה של דירה, אך שמאות בית נדרשת גם במקרים רבים אחרים, לדוגמא:

• שמאות של הנכס כאשר זה משמש כבטוחה לשם מתן משכנתא או הלוואה אחרת ע"י מוסד פיננסי לרוב בנק.
• שמאות בית במקרה שבו נגרם נזק לבית, לשם הערכת הפיצויים הנדרשים מחברת הביטוח.
• שמאות בית משמת גם כיעוץ בנושאי הרחבות בנייה, בין היתר גם לשם קבלת פטור מהיטל השבחה. היטל השבחה מוטל ע"י הועדה המקומית כאשר חלה עלייה בשווי הנכס עקב אישור תכנית בניין עיר, התרת שימוש חורג, מתן הקלה או בדרך אחרת המשביחה את ערך הקרקע. במקרים אלו מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין להכוונה ולבדיקת זכאות לפטור, בהתאם לתנאים שהוגדרו. לחילופין, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין גם לשם הגשת שמאות בית נגדית במקרה של היטל השבחה השנוי במחלוקת.

תחום שמאות מקרקעין כולל מספר רב של אספקטים כאשר מדובר במתן הערכת שווי של נכס. שמאות בית כוללת שקלול של נתונים רבים:

• בעת עריכת שמאות דירה, מיקום הנכס מהווה את הגורם הדומיננטי ביותר בקביעת שווי השוק. לכן בעת רכישת דירה זהו אחד הנתונים החשובים שיש לתת עליהם את הדעת.
• שמאות דירה ע"פ מכלול נתוניה: שטח הדירה ברוטו, קומה, גובה, גיל, קיום של מעלית וחנייה.
• זכויות בנייה עתידיות מהוות גם הן גורם משפיע בעת עריכת שמאות בית.
• שמאות בית לוקחת בחשבון מספר רב של גורמים חיצוניים לנכס עצמו, המשפיעים במידה ניכרת על איכות החיים בדירה. אלו יכולים להיות:
  • מפגעים סביבתיים כגון: זיהום אוויר, רעש, אנטנות סלולאריות, קווי מתח ועוד.
  • הנוף הנשקף מהדירה מהווה גורם משמעותי ביותר בהשפעתו על שוויה. לדוגמא: מחקרים שונים מראים כי שווי דירה בעלת נוף לים, יכול לנסוק בעשרות אחוזים ביחס לדירה דומה שאינה משקיפה לים.
  • שמאות בית מושפעת מאופייה הסוציו-אקונומי של סביבת המגורים.

ביצוע שמאות בית ע"י שמאי מקרקעין הינו חיוני ועשוי לחסוך כסף רב - עלותה של שמאות בית הינה זניחה ביחס לתמורה אותה היא מספקת.