לקחת משכנתא בצפון

לקנות בית בצפון, אל תבנו על משכנתא

בטח יצא לכם, כמו שיצא לי, לשמוע רבות בשנים האחרונות על מדיניות הממשלות השונות של פיזור האוכלוסייה מהמרכז לכיוון הפריפריה, כשהדגש הוא על הצפון הרחוק- גליל, רמת הגולן ודרום עמוק- הערבה. אפילו יש תפקיד כזה: "השר לפיתוח אזורי", פעם נשא אותו בגאון שמעון פרס, היום הוא דוחף את נושא הפיזור מבית הנשיא.

אתם בטח, כמוני מסכימים שהרעיון הוא טוב, הרי באזור המרכז אי אפשר לחיות יותר, הפקקים בלתי נסבלים, הצפיפות איומה ומחירי הנדל"ן בשמיים. לכן הכי הגיוני בעולם לעודד זוגות צעירים לבנות את חייהם בצפון, להקל על הלחץ במרכז ולהפיח חיים באזורי השממה של מדינת ישראל. לאחרונה אפילו מדברים על רכבת שתגיע כמעט לכל מקום בצפון ותאפשר לתושביו לעבוד במרכז, בלי רמת החיים העלובה של המרכז.

אם בשלב הזה אתם כבר רוצים לעבור לגליל ולחיות בבית של 8 חדרים, במחיר של סטודיו ברמת גן, חכו רגע. אני מקווה מאוד שאתם לא צריכים משכנתא לצורך הרכישה. למה? הבנקים למשכנתאות לא מוכנים לתת משכנתאות לרכישה של בתים בצפון ובערבה. למה הם לא מוכנים? האמת כמה סיבות:

1. המחיר של הנכסים מאוד נמוך, ברמה כזאת שלא משתלם לתת משכנתא -

קודם כל אני רוצה שתבינו שהרווחיות על לתת משכנתא היא מאוד נמוכה, לפעמים נותנים משכנתאות, כדי להרוויח לקוחות לעובר ושב. דבר שני הוא שלתהליך הפקת המשכנתא, יש מחיר. לכל משכנתא מופקת, צריך להפעיל מנגנון שלם של פקידים, רואי חשבון, עורכי דין, אנשי שיווק, מכירות, שעות נוספות וכן הלאה. אם נותנים משכנתא בשווי 500,000 שקל, זה משתלם למרות העלות הגבוהה של הפקת המשכנתא והרווח המזערי. אם נותנים משכנתא של 150,000 שקל, זה פשוט לא משתלם ולא שווה את המשכנתא ואת העבודה. במידה ומדברים על עובר ושב, אז המסכנה היא שלקוחות שמרוויחים הרבה כסף לא עוברים לצפון, אלה שכן עוברים לצפון הם לא יעד מבוקש עבור העובר ושב.

2. לא ניתן לממש את הנכסים-

החשש הכי גדול של בנקאי משכנתאות, זה "להיתקע" עם נכס. נניח הבנק הביא לי משכנתא של 150,000 ₪ לרכישת בית בשווי 200,000 ₪ ברמת הגולן. קניתי בית נפלא, אני מרוצה מאוד. אחרי 5 שנים, איבדתי את העבודה ואני לא מסוגל לשלם את המשכנתא. אחרי תהליך של כמה חודשים, הבנק מעקל את הבית ומנסה למכור אותו. נצא מתוך הנחה שנשארו במשכנתא בערך 125,000 ₪ חוב. שווי הבית הוא הרבה יותר, הוא שווה כ200,000 ₪. לכאורה זה נשמע בסדר, שימכרו את הבית וייקחו את מה שאני חייב להם. הבעיה היא שאין קונים לבתים ברמת הגולן. לכן הבנק מוכר את הבית בהרבה פחות, אם מצליח למכור אותו בכלל. הוא מפסיד כסף על הבית, מבזבז המון כסף על כל תהליך הפינוי, בנוסף הרבה מוניטין גרוע שמקבלים כתוצאה מפינוי דיירים, והרבה פעמים זה עובר דרך בתי משפט והוצאה לפועל. שורה תחתונה, משכנתא בצפון/דרום היא סיכון תפעולי, עדיף לוותר על משכנתא כזו בכלל.

3. הקונים הם בסיכון גבוה-

בוא נחשוב על בן אדם שגר בחולון, עובד במשרד ממשלתי ואשתו פקידה בחברת הביטוח הגדולה X. הם קונים בית ברמת הגולן, לוקחים משכנתא לצורך הרכישה. הכול נפלא, הבעיה היא שאין חברות ביטוח ברמת הגולן ואין משרדי ממשלה. איך הזוג הולך לשלם את המשכנתא שלו? יכול להיות שהם ימצאו תעסוקה ויכול להיות שלא, הנקודה היא שבנק המשכנתאות, לא מעוניין לבדוק את זה. משכנתאות בצפון והלווים הם סיכון מבחינת הבנק, כי יש סיכוי גבוה, שלא ימצאו תעסוקה ראויה.