3. פגישה עם יועץ המשכנתאות בבנק:
הדבר הכי גרוע זה להגיע לפגישה עם יועץ משכנתאות ללא כל המסמכים הדרושים. זה מראה שאתם לא רציניים ולא מוכנים. בנוסף, תצטרכו להיטרטר לסניף פעם נוספת להשלים את כל המסמכים הנדרשים. לכן, לרשום ולוודא:
- תעודות זהות של שני בני הזוג
- תדפיסי בנק 3 חודשים אחרונים, עדיף יותר. אם יש שני חשבונות אז להביא תדפיסים של שני החשבונות.
- תלושי משכורת של שני בני הזוג, 3 חודשים אחרונים. אם אתם עצמאים אז דו"ח שנתי ואישור רו"ח, שנתיים אחרונות.
אלה מסמכים בסיסיים, כל מסמך נוסף שיכול לעזור להוכיח שאתם לקוחות טובים, כמו פיקדונות, בעלות על דירה נוספת, מניות בחברות נוספות, נכסים נוספים יתקבל בברכה. כל מסמך על הבית שאתם רוצים לרכוש כמו טיוטת חוזה יתקבל ברצון ואף יעזור לקדם את ביצוע המשכנתא. זה משדר רצינות. בנוסף, ככל שלבנק יהיה יותר מידע על העיסקה שאתם מעוניינים לבצע, כך הוא יוכל לאשר אותה מהר יותר ולחסוך לכם טרטורים מיותרים. לכן, להביא את כל המסמכים ולבוא לפגישה מוכנים.
4.אישור עקרוני, עמלות, ריביות:
לאחר שהגשתם את כל המסמכים לייועץ המשכנתאות בבנק והסברתם לו בדיוק איזה סכום אתם רוצים, באיזה ריביות ומסלולים, קורה התהליך הבא:
יועץ משכנתאות בסניף מכניס את כל מסמכים שהבאתם לתוך שקית יפה ושולח את זה למטה הבנק. בכל בנק יש מחלקה שאחראית לקבל את הבקשות מהסניף ולנתח אותן לעומק כדי להבטיח שהלווים יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא ושמחיר הנכס הנקנה, תואם למחיר עליו הצהרתם בפני יועץ המשכנתאות בסניף הבנק. הפקיד שמקבל את הבקשה עושה את הבדיקות הבאות:
א. בודק האם תעודות הזהות הן אמיתיות(לא אסביר איך עושים את זה כדי לא לעודד פשע).
ב. האם יש רצף תעסוקתי בתלושים, האם אתם אנשים יציבים עם הכנסה קבועה. האם הסכומים שרשמתם בבקשת משכנתא הם נכונים, או שהצהרתם שאתם מרוויחים 20,000 ש"ח ובמציאות אתם מרוויחים רק 15,000 ש"ח, זה משנה המון, גם מבחינת האמינות שלכם בעיני הבנק.
ג. האם החזר המשכנתא לא יעלה על יותר מ35 אחוז מההכנסה שלכם.הכוונה היא שאם אתם מרוויחים יחד 15,000 ש"ח, פקיד המשכנתאות ירצה לדעת שהחזר המשכנתא שלכם לא יעלה על כ5,200 ש"ח בחודש.
ד. האם חשבון הבנק שלכם תקין. הפקיד ירצה לבדוק שאין צ'קים חוזרים, חיובים שהוחזרו וכו, כאשר הרעיון הוא- אנחנו לא רוצים לתת משכנתא לאנשים שגם ככה לא מצליחים לעמוד בהתחייבויות הכספיות שלהם.
ברגע שפקיד המשכנתאות בטוח שארבעת הסעיפים הללו תקינים, הוא מחזיר את הבקשה שלכם ליועץ המשכנתאות בסניף ומוסר לו שהבקשה קיבלה "אישור עקרוני"- זאת אומרת שהבנק מתחייב להעביר את כספי המשכנתא למימון העיסקה שלכם, בתנאי שלא יהיה שינוי מהותי בפרטים שמסרתם לו, הן על עצמכם ומצבכם הפיננסי והן על סוג הנכס שאתם רוצים לקנות. רק אציין ליתר ביטחון שאם פתאום כן התרחש שינוי מהותי, למשל התברר שלא ניתן לרשום את הדירה בטאבו, למרות שעד עכשיו הייתם בטוחים שכן, הבנק בהחלט יכול להחליט שהוא לא מעביר לכם את כספי המשכנתא. לכן חשוב לתת לבנק כמה שיותר מידע על הנכס שאותו מעוניינים לקנות, כדי למנוע מצבים כאלה.
לאחר שהאישור העקרוני התקבל, יועץ המשכנתאות יזמין אתכם לסניף לחתום על מסמכי המשכנתא. כאשר תגיעו לסניף יקרו שלושה דברים חשובים:
א. תקבלו הצעת ריבית למשכנתא, לפי המסלולים שבחרתם
ב. תצטרכו לשלם עמלת פתיחת תיק בגובה חצי אחוז מסכום המשכנתא המבוקש על ידיכם.
חשוב מאוד מאוד לא לקבל את שני הדברים הללו כנתון, אלא ל ה ת מ ק ח עליהם, ולא רק עם הבנק הזה, אפילו לקחת את הצעת הריביות לבנקים אחרים במטרה לקבל הצעה אטרקטיבית יותר. תמיד ניתן להשיג ריביות טובות יותר על ידי התמקחות. גם הנחה בגובה עמלת פתיחת התיק(לנסות להשיג לפחות 50 אחוז הנחה בגובה העמלה), זה דבר שניתן להשיג בהחלט. שורה תחתונה- להתמקח. אל תתביישו להתמקח עם הבנקים. תהיו בטוחים שהם בכל מקרה ירוויחו עליכם המון כסף.
ג. שמאות- יועץ המשכנתאות ייתן לכם את רשימת השמאים שעובדים עם הבנק שלו ויבקש מכם להזמין שמאי מהרשימה הזו, כדי שיעריך את שווי הבית . בנק המשכנתאות מחשב את ה70אחוז מימון שהוא נותן לפי שווי הבית, אותו יקבע השמאי. אם סגרתם בחוזה עם המוכר שמחיר הבית הוא 1,000,000 ש"ח וביקשתם מהבנק 70 אחוז מתוך זה, שזה 700,000 ש"ח, יכול להיות שהשמאי של בנק המשכנתאות, יקבע שמחיר הבית הוא רק 900,000 ש"ח. במצב כזה, גובה המשכנתא המקסימלי שתקבלו מהבנק הוא 630,000 (70 אחוז מתוך שווי הדירה, שהוא 900,000 ש"ח). הבעיה שתיווצר היא, שאתם עדיין מחויבים לשלם 1,000,000 ש"ח למוכר, וכך יווצר פער של 70,000 ש"ח, שתצטרכו למצוא בכוחות עצמכם.
5.השלמת מסמכים וביצוע העיסקה:
לאחר שהאישור העקרוני בידינו ואנחנו יודעים שהבנק מוכן להעביר לנו את הכסף של המשכנתא, נשאר החלק הקשה של להביא את המסמכים החסרים להשלמת המשכנתא.
אם קונים דירה יד שנייה:
א. תצטרכו ללכת לטאבו ולרשום לטובתינו הערת אזהרה. הערת אזהרה היא הצהרה של מוכר הדירה שהוא מבצע עיסקה איתכם. העיסקה עוד לא הסתיימה, אבל כרגע לא ניתן למכור את הדירה לאף אחד אחר, בלי שהעיסקה איתכם תתבטל לחלוטין והערת האזהרה שלכם תימחק( לא ניתן למחוק אותה ללא הסכמתכם).
ב. מקום נוסף שתצתרכו ללכת אליו הוא רשם המשכונות. במשרד רשם המשכונות, תירשמו משכנתא על הדירה. המשמעות היא דומה לזאת של הערת אזהרה. הרעיון הכללי הוא כזה: לפני שקונים דירה, העורך דין שמטפל בעיסקה בודק בשני המאגרים הללו( טאבו ורשם המשכונות) שאין הערות כלשהן על הדירה. רק ברגע שהדירה רשומה כפנויה בשני המקומות הללו, הוא ימשיך בעיסקה.
אם קונים דירה יד ראשונה מקבלן:
א. לרשום את הזכויות שלכם על הדירה ברשם המשכונות(כמו דירה יד שנייה).
ב. התחייבות של הקבלן שאתם קונים ממנו, שכאשר תהיה אפשרות לכך, הוא ירשום את זכויות הדירה על שמכם בטאבו.
ג. ערבויות שהקבלן נתן לכם על הכסף שלכם, שכבר שילמתם לו.
ד. התחייבות של הקבלן להמציא ערבויות על הכסף שהבנק משכנתאות יעביר לו.
לאחר שתשלימו את כל המסמכים הללו, יועץ המשכנתאות בסניף יעביר אותם למטה הבנק לבדיקה סופית. לאחר שהבנק יהיה סבור שכל המסמכים קיימים ותקינים עד רמת הפסיק, ואני מתכוון עד רמת הפסיק( לכן לוודא שכל המסמכים מלאים כמו שצריך. טעות במספר הדירה, תכריח אתכם להביא את המסמך הזה מחדש) הוא יעביר לכם את הכסף.
חשוב לציין: זה תהליך שיכול לקחת גם חודשיים, תלוי בבנק ותלוי בכמה עומס יש על הפקידים בבנק, לכן חשוב להיות סבלניים, אבל כן לנדנד ליועץ המשכנתאות בסניף, כדי לזרז ולהלחיץ את המערכת.
בהצלחה לכולם, ותתחדשו.