סקירת שוק הנדל"ן לחודש ינואר 2001
מאת: אבי מאיו, אנליסט נדל"ן,נדלן במושבים
בחודש ינואר' נמשך פרסומם של אינדיקטורים שליליים במשק, והייתה חשיפה עיתונאית רבה למשבר הצפויי. יחד עם זאת, לא ניתן להוציא מכלל אפשרות כי הירידה המצטברת בהתחלות הבניה בעיקר באזורי הביקוש, עשוייה לתת את אותותיה כבר בחודשים הקרובים. אנו רואים יוזמות ברוכות של קבלנים הפועלים או המתעתדים לפעול במשותף בקידום מכירות באיזורים כמו: קריית רבין בחולון, מודיעין ועוד.
ניתן לצפות בחודשים הקרובים, להמשך המגמה של ירידה קבועה ומתמשכת ברמת הריבית. ניתן להניח כי כל ממשלה שתבחר, תאלץ לטפל בדחיפות בסוגיית תקציב המדינה ולהגדיל באופן ניכר את ההשקעות בתשתית, מה שעשוי לתרום משמעותית לרמת הפעילות במשק. אין ספק שהתקדמות והבשלת המגעים המדיניים עם הרשות הפלשתינאית, עשויה לעורר תנופה גדולה בכלכלה, עם השלכות מרחיקות לכת בשוק הנדל"ן.
במקרה זה, אפשר לצפות לעליה משמעותית בביקוש לדירות באזורי הביקוש בעיקר דירות בפלח מחירי הביניים. יש להניח כי תהייה עדנה לאזורים כמו: נתניה מזרח, אשדוד, מודיעין ואפילו חדרה, בהם אנו מאתרים בחודשים האחרונים פגיעה משמעותית.
ניתן להעריך שאם התהליכים המדיניים עם הפלשתינאים יגיעו לכדי מבוי סגור, אזי הפרמטרים המשמעותיים שישפיעו על השוק יהיו החשש הביטחוני, הריבית הריאלית הגבוהה והצפייה להמשך העלייה של שער הדולר, ולפיכך, תתכן בהחלט המשך המגמה של תנודתיות במכירות באתרים וזאת עד לאותו מצב בו יתחיל המלאי המצומצם של הדירות בשוק לתת את אותותיו.
צריך לציין את התמתנות מגמת הביקוש לרכישת נדל"ן מסחרי בתל אביב, לצד יציבות יחסית במחירי השכירות. רוב המומחים גורסים תהליך אפשרי של יציאת חברות (בייחוד היי טק) מהעיר, ועליית המחיר של השטחים מסחריים באיזורי הפריפריה של תל אביב.
רוב הערכות בשוק גורסות כי למעט במקומות נקודתיים בתל אביב, לא צפוי מחסור (וזאת בלשון המעטה) בנדל"ן מסחרי וזאת בשל ההיצע הקיים ובשל היקף התוכניות שאושרו, תוכניות שהוגשו לאישור בייחוד במע"ר הצפוני. (בית אגד, בית ידיעות אחרונות, בית קרדן, בנין גזית פז ובית אכטמן)
רוב הערכות שהתפרסמו עד כה גורסות, יציבות, ירידה או עליה זניחה במחירי הדירות בשנת 2001, מה שמעיד על כך החברות עובדות בשולי רווחיות נמוכים מאד. סיטואציה (שלא מרבים לדבר עליה) של התמוטטות חברות קבלניות הבונות בעיקר באזורי הפריפריה ואשר סבלו מירידה דרמטית במכירות, עשויה לגרום להגדלת צד ההיצע באופן מיידי בדירות זולות ע"י כונסי נכסים ומפרקים, מה שעשוי לגרום לירידת מחירים משמעותית באזורים אלו.
לסיכום
הדוח מתייחס לחודש ינואר, נתוני מכירת הדירות בחודש זה אינם טובים. כדאי לציין, כי זה החודש הרביעי ברציפות, בו אנו עדים לתנודתיות רבה באתרים מבחינת מספר המבקרים ומספר העסקאות הנסגרות. יחד עם זאת, הנתונים אינם קטגוריים, וחברות שנקטו ביוזמות שיווקיות נמרצות השכילו להציג גם בחודש זה, כמו בחודשים הקודמים, נתוני מכירות סבירים.
עיקר הביקוש כמו בחודשים האחרונים , מסתמן עדיין, באזורי הביקוש ומופנה לדירות במחירי הביניים, לאכלוס מיידי או קרוב.
עדין לא ניתן להצביע על תפנית משמעותית ברמת הביקושים בשוק הוילות ודירות היוקרה. למעט פרוייקטים (בו-ד-ד-י-ם שאיננו בטוחים במהימנות הנתונים, הן כמות יח"ד שנמכרו והן רמות המחירים) ברוב הפרוייקטים היוקרתיים, יש קשיים ניכרים במכירות, רמות המחירים בעייתיות וקצב המכירות הינו איטי.
בימים האחרונים, אנו עדים לעלייה בשערו של הדולר, גורם שבאופן מסורתי היווה גורם תומך למכירות בשוק הדירות.
לאור הדברים, אנו סבורים כי עדיין מוקדם מידי וכי אין להגיע למסקנות נחרצות לגבי התנהגות השוק בחודשים הקרובים.