שוק הנדל"ן - סקירה
מאת: אבי מאיו, אנליסט נדל"ן, נדל"ן במושבים
הזמן פועל לטובת ענף הנדל"ן
אנו מניחים שבכל סיטואציה לגורם הזמן יש השפעה חיובית על שוק הנדל"ן, ללא התרחשות של אירועים קיצוניים, הירידה במלאי הדירות עשויה כבר בחודשים הקרובים לתת את אותותיה בשוק. גם הירידה בהיצע הדירות להשכרה והאמרת מחירי השכירות לצד הירידה ברמת הריבית על המשכנתאות, עשויה לגרום לתפנית גדולה ברמת הביקושים בעיקר לדירות זולות יחסית, כאשר השיקול יהיה חלופת דמי השכירות מול תשלום המשכנתא החודשי. ניתן להעריך כי תהליך מעין זה יתחיל לדחוף את הביקושים לדירות ברמות המחירים הגבוהות יותר. יהיה טוב.
כמשרד פרסום שיש לו דומיננטיות רבה בענף, אנו יכולים להצביע על מגמות חיוביות בשנת 2001, בחלק מאתרים בעיקר באזורי הביקוש הקלאסיים, על הצלחה יחסית של מבצעי המכירות כמו "חבר" ואחרים ועל מכירות נאות באזורים בהם ניתנו הטבות ממשלתיות. חלק לא מבוטל מהשוק, בעיקר באזורי הפריפריה נתון בקשיי מכירות, ואילו שוק היוקרה כמעט ולא קיים. אנו מעריכים כי כבר בחודשים הקרובים תחול תפנית בשוק הדירות הזולות בערי הלוויין הסמוכות לערים המרכזיות ובשכונות הזולות יותר בתוך הערים.
אין ספק שהלחץ המופעל על הממשלה, בעקבות פרסום הנתונים על מצב האבטלה והמדדים המרכזיים לפעילות המשק, מחייב את קובעי המדיניות לנקוט ביוזמות מיידיות הפוכות לצערנו מההחלטות שנתקבלו על הקיצוץ בתקציב. גם במקרה של החלטות על קיצוץ התקציב, יש חשיבות רבה להטיית מרכיבים שאינם תורמים לצמיחה לכיוון הרחבת ההשקעות בתשתיות, לאימוץ יוזמות חקיקה בתחומי המיסוי ולפעילות מוטת צמיחה. אין ספק, שענף הנדל"ן יכול להיות הקטר אשר יוציא את המשק מקיפאונו, למזלנו, גם קובעי המדיניות יודעים זאת, אך לצערנו רמת הידיעה שלהם, לא הביאה אותם עד עתה, לכדי מעשה.
אנו מעריכים שהנגיד, יתקשה להמשיך ולהוריד את הריבית בחודשים הקרובים אף בשיעורים נמוכים, בשל ההשלכות של צעד כזה על שערי המט"ח ואינפלציה.
יתכן, שאם תחול התפרצות באינפלציה, או שינוי במגמת הריבית בארה"ב עשוי אף נגידנו להעלות את הריבית וכפועל יוצא תעלה אף הריבית בשוק המשכנתאות.
שנת 2001 התאפיינה בהמשך ההאטה בפעילות ענף הנדל"ן, אם הייתה התעניינות וביקורים באתרי המכירות, הרי שהם היו באזורי הביקוש הקלאסיים ובעיקר באזור המרכז, גם באזורים בהם נתנו הטבות חל גידול במכירות. לא חלה בשנה זו פריצה בביקושים ובמכירות, ואפשר להעריך כי עדיין קונים פוטנציאלים רבים נמצאים "על הגדר" מבחינת הנכונות לבצע רכישה.
כדאי לציין את המשך התחזקות הביקושים לדירות לשכירות, ואת המשקל של דירות יד שניה, בכלל הדירות שנמכרו בשוק בשנה זו. למותר לציין, כי עדיין ניכרת חולשה רבה של השוק בתחום הנדל"ן המסחרי.
הפרמטרים המרכזיים בשנה זו היו: חששות בגין המצב הביטחוני, חשש מאיבוד מקורות ההכנסה, הטבות, מועד כניסה, קשיים במכירת דירות יד שניה וכד'.
לא בכדי, לא ציינו את המחיר כפרמטר מרכזי בעצירת המכירות, שכן מחירי הדירות בפרוייקטים רבים הינם אטרקטיביים, וחסם המחיר אינו החסם המרכזי .
ממוצע המכירות הכוללים בשוק (יד ראשונה ושניה) בחודשים ינואר - יוני, עומד על כ – 8,700 דירות לחודש, כאשר משקל הדירות יד שניה במכירות הינו משמעותי יחסית לשנים קודמות. נתונים אלה משקפים האטה חמורה במכירות של הדירות מקבלנים ואינם עומדים בצפיות הגורמים בענף, לאור רמת מלאי הדירות בשוק, רמת המחירים, מבצעי המכירות ומסלולי התשלומים המוצעים לקונים.
נתוני המכירות במחצית השנה השניה, יהיו לדעת גורמים בענף, טובים אף פחות.
ניתן להעריך כי בין הגורמים שהביאו לירידה בהיקף המכירות, אפשר לציין את חוסר הודאות הביטחונית והכלכלית, את הצפייה של הציבור להמשך הדשדוש של שוק הנדל"ן, היצע מרובה באזורים מוגדרים, התגברות המגמה של רכישת דירות להשקעה בחו"ל, ואת ההעדר המוחלט של רוכשי הדירות לצורכי השקעה בארץ (זרים ומקומיים).
למרות כל האמור לעיל, אנו סבורים כי עדיין מוקדם מידי וכי אין להגיע למסקנות נחרצות לגבי התנהגות השוק בחודשים הקרובים, בשל אפשרות להתקיימות של שלושה תרחישים, אופטימי מחד, קטסטרופאלי מאידך או אחר שמגמתו תקבע בהתאם ליחס בין רמות מלאי הדירות בשוק ובין רמות הביקושים. מניתוח של הנתונים המתפרסמים, ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל וגופים נוספים, אנו מצפים להמשך המגמה של האטה בשוק הנדל"ן, לפחות עד לרבעונים השני והשלישי של שנת 2002.
לא ניתן להוציא מכלל חשבון, שכבר בחודשים הקרובים, אנו עשויים להיות עדים לתוצאות המחסור בדירות ורמות המלאים באזורי הביקוש, עקב הירידה שחלה בהתחלות הבניה בשנים האחרונות.
גם בחודשים האחרונים לא חלה כל התקדמות משמעותית בהקצאת קרקעות ובפעילות המנהל. אין ספק שלעיכובים אלה, יש משקל רב בעמידה ביעדי שיווק הקרקע בשנת 2002 ובאישור תוכניות הבניה. נתונים אלה תומכים בעמדתם של הגורסים, כי כבר בחודשים הקרובים צפוי מחסור בדיור בעיקר באזורי הביקוש ובעיקר בדירות הזולות יותר. יתכן בהחלט המשך המגמה של האטה במכירות, גם בחודשים הראשונים של שנת 2002 וזאת עד למצב בו יתחיל המלאי המצומצם של הדירות בשוק לתת את אותותיו והוא יגיע במוקדם או במאוחר.
ברור, שהקלות במיסי הנדל"ן והטבות נוספות (ועדת רבינוביץ), אם וכאשר יוחלט עליהם, עשויים לתרום באופן חיובי למכירות, הן בשוק הראשוני והמשני.
צריך לציין את מגמת הירידה בביקוש לנדל"ן מסחרי בכל אזור המרכז לאור המשבר הפוקד את ענף ההי טק וזאת, לצד ירידה מסוימת במחירי השכירות. רוב המומחים גורסים תהליך אפשרי של עודפי היצע גדולים באזור תל אביב, לצד ביקוש סלקטיבי מאד, באזורי הפריפריה הצמודים לעיר, בשל רמת המחירים ושיעורי הארנונה. (ראו סקירות קודמות המפרטות את מקורות ההיצע)
לסיכום
הדוח מתייחס לשנת 2001, תקופה שהתאפיינה בד"כ בביקושים נמוכים יחסית בשוק הנדל"ן. כדאי לציין, כי זו השנה השישית ברציפות, בה אנו עדים להאטה במכירות ולתנודתיות רבה באתרים מבחינת מספר המבקרים ומספר העסקאות הנסגרות. עיקר הביקוש מסתמן, עדיין, באזורי הביקוש ומופנה לדירות בפלחי המחירים הבינוניים, לאכלוס מיידי או קרוב.
למרות כל האמור לעיל , הרי שניתן להביט קדימה באופטימיות זהירה, או בחשש, איש איש ותחזיתו.