יתרונות וחסרונות של משכנתא בקבוצת רכישה
קיימים כמה וכמה יתרונות וחסרונות בהליך קבלת משכנתא בקבוצת רכישה שחייבים להבין לפני שנכנסים להליך ומתחייבים אליו.
יתרון חשוב מאוד הוא חיסכון משמעותי בעלויות של רכישת דירה מקבלן, כלומר יש לכם את הפריבילגיה לרכוש דירה לעצמכם בלי הצורך לשלם ליזם כיוון שבמסגרת קבוצת הרכישה – אתם תהיו היזמים.
עוד יתרון שניתן לראות הוא כמובן שעצם ההצטרפות לקבוצת רכישה תעניק לכם את האפשרות להכיר מראש את השכנים העתידיים שלכם - מה שיביא לצמצום הפתעות בעתיד, זאת כאשר בסוף התהליך תכנסו לדירה החדשה שלכם.
חסרון בולט הוא שקבוצת רכישה הינו פרוייקט שבסופו של דבר העלויות שלו מתבררות כגבוהות יותר ממה שציפינו להשקיע בתחילת התהליך, זאת כי ברוב המקרים הבנייה נמשכת יותר זמן מהמתוכנן או שלפעמים מתרחשים שינויים בלתי צפויים במדדים או במיסוי. בנוסף, צריך לשים על השולחן את העובדה שהריביות של משכנתא לקבוצת רכישה יהיו יותר גבוהות מהממוצע בשוק המשכנתאות.
השלבים לקבלת משכנתא לקבוצת רכישה
- הרכבת קבוצת רכישה – השלב הראשוני והבסיסי, בשלב זה נרכיב את הקבוצה ונבחן שלכל אחד מהחברים בקבוצה יש הון עצמי של כ-30% מהעלויות של הפרוייקט.
- ביטוח משכנתא – כמובן חשוב לוודא לאחר הרכבת קבוצת הרכישה, שלקבוצת הרכישה ישנו ביטוח משכנתא, זאת בכדי להימנע מעיכובים מיותרים במהלך תהליך בקשת המשכנתא.
- תשלום לפרוייקט – מנהלי קבוצת הרכישה יוודאו/ידרשו מכל חבר בקבוצה את התשלום של החלק האישי שלו – לחשבון הפרוייקט שנפתח לקבוצת הרכישה. התשלום יכול להתבצע בין היתר מההון העצמי או ממשכנתא.
- תשלום לקבלן ולספקים – לאחר שתשלומי כל חברי קבוצת הרכישה הועברו, נוכל להגיע לשלב בו נשלם לקבלן ולספקים. מנהלי קבוצת הרכישה ייקחו את הכסף שנשאר בחשבון הכולל ויבצעו חלוקה של שווה בשווה בין חברי קבוצת הרכישה – פעולה זו מתבצעת באמצעות מכתב החרגה.
צמצום סיכונים במהלך התהליך
- מערכת היחסים בין מנהלי הקבוצה לחברי הקבוצה – מאוד קריטי לוודא שמנהלי הקבוצה לא שמים את טובתם האישית לפני טובת חברי הקבוצה. ההיסטוריה מראה לנו שמנהלי קבוצות עיכבו בעבר בנייה בכדי שיספיקו למכור דירות לפני שיצטרכו להעביר את התשלום. חשוב לוודא שמנהלי הקבוצה מקשיב ודואג לכל חברי הקבוצה.
- מטרות ויעדים – וודאו שישנו לוח זמנים מסודר וקבוע שחושב מראש. שימו לב שבלוח הזמנים נכללו מראש גם עיכובים אפשריים.
- סטטוס הפרוייקט – הפרמטר החשוב ביותר, הוא לוודא שקיים בקרקע היתר בנייה. זאת כי במידה ותוודאו שקיים היתר בנייה רק לאחר רכישת הקרקע ותתבדו לגלות שאין היתר בנייה, יכול להיות שכבר יהיה מאוחר מידי ותגלו שאין אפשרות לבנות את מספר הדירות הנדרש.