מאת: עורך דין בפתח תקווה ניר טולדנו
סעיף 13 לחוק החוזים קובע, כי
"חוזה שנכרת למראית עין בלבד בטל, אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".
אשר לאופן בחינת כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת ההסכם, נפסק :"השאלה, מה היתה כוונת הצדדים האמיתית בנסיבות העניין, היא שאלה שבעובדה. בתור שכזו יש להסיקה ממכלול הראיות הרלוונטיות, כולל אלה שהן נסיבתיות. התנהגות המערערים היא רלוונטית, ויש בה כדי להאיר את כוונת הצדדים."
ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ, פ"ד מג(2) 214)
על מי מוטל הנטל להוכיח חוזה למראית עין?
"הנטל להוכיח כי מדובר בחוזה למראית עין בלבד, מוטל על הטוען טענה זו, היינו על המבקש. ראיה כזו נלמדת, בדרך כלל, מנסיבות כריתת ההסכם ואופן ביצועו, מאחר שהצדדים לחוזה כזה משתדלים להעלים כוונתם האמיתית ואינם משאירים ראיות על הקנוניה שביניהם" (ע"א1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' יהודית אולצ'יק, פ"ד נ(2) 41, 43).
מטבע הדברים, בהיות העובדות הקשורות לנסיבות כריתת ההסכם בידיעתם של עורכי ההסכם, כמות הראיות שעל הטוען טענה מסוג זה להביא הנה פחותה, ואם הוכיח הטענות במידה מספקת, מועבר נטל הבאת הראיות על עורכי החוזה, לשכנע כי מדובר בעסקה אמיתית (יעקב קדמי על הראיות, 1495 (2003)).
עוד נקבע בפסיקה שדרך ההוכחה לקיומו של חוזה למראית עין בנויה על קיומם של "אותות מרמה", אשר אם הם נותרים ללא מענה, מצביעים הם על מרמה, ביניהם: חדלות פירעון של מעביר הבעלות, הברחת רוב הנכסים והכספים של מעביר הבעלות, קשרים משפחתיים ו/או קרובים בין המעביר לנעבר, חריגה מדרך מקובלת לניהול עסקאות, המשך המגורים בנכס ועוד. ככל שמצטברים יותר אותות כאלה, כך עובר הנטל לנתבע להפריכם.
בה"פ 30655-07-10 תמר שמואלוב נגד רינה אליאב ואח' ייצג משרדנו לקוחה בשם תמר שמואלוב( להלן: "המבקשת") אשר ביקשה מבית המשפט המחוזי ליתן פסק דין הצהרתי לפיו הסכם המכר למכירת דירה שנערך בין המשיבים הוא הסכם למראית עין בלבד, אשר נחתם על מנת לאפשר למשיב לחמוק מחובו אליה ולכן יש להכריז על בטלותו של ההסכם ואף למחוק את הערת האזהרה שנרשמה על הדירה לטובת הרוכש.
במקרה זה היה מדובר בעסקת מכר שנערכה בין שני אחים כאשר לטענת המבקשת ניתן להסיק על קיומו של חוזה למראית עין בינהם מכך שהסכם המכר נערך בתנאים חריגים שאינם מאפיינים הסכמי מכר במדינת ישראל , הרוכשים לא פעלו במשך שנים לרישום זכויותיהם בדירה ואף חוזי השכירות להשכרת הדירה המשיכו להופיע בעיריה על שם המוכר.
ואכן במקרה זה עלה ממכלול הראיות והעדויות כי למשיבים לא היתה כוונה אמיתית להשלים את עסקת המכר ולהעביר את הזכויות בדירה וכי רצונם האמיתי הסמוי היה להבריח את הדירה מתוך ניסיון להגן עליה מפני הנושים הרבים, ופעולה זו שירתה מטרה נוספת, גלויה, היינו מתן עזרה כלכלית למוכר.
בנוסף, נראה כי ההסכם לא מומש במלואו: לא הוכח שהמוכר העביר לקונים את כל המסמכים שהיה מחויב להעביר, ובכל מקרה הוכח שלא הופקדו בידיה של עו"ד שייצגה אותו סכומים שנקבע בהסכם כי יופקדו.
לעומת זאת, המבקשת עמדה בנטל ההוכחה. בית משפט שוכנע כי מדובר בענייננו בהסכם למראית עין, כשכוונתם המרכזית של המשיבים היתה הברחת הדירה מנושיו השונים של המוכר בשוק האפור. בית המשפט קבע כי לא ניתן בהכרח לקבוע כי הברחת הנכס כוונה נגד המבקשת, אלא ככל הנראה כוונה כלפי כלל נושיו של המשיב מתוך חשש מבוסס כי לנוכח חובותיו הכבדים הם "ירדו לנכסיו".
לנוכח כל האמור לעיל קיבל בית משפט את התובענה וקבע כי ההסכם נערך למראית עין והוא אינו תקף וחייב את המשיבים לשלם למבקשת הוצאות בסך 10,000 ₪ .