כשמעוניינים ברכישת נדל"ן מניב, גיוס הון לנדל"ן הוא מחויב המציאות, אך בהרבה מקרים אין את ההון העצמי הדרוש על מנת לקבל הלוואה מן הבנק, ולכן יש צורך בפתרונות חוץ בנקאיים על מנת להשיגו. במאמר הבא נדבר על שתי דרכים להשגת גיוס הון לנדל"ן שהינו חוץ בנקאי – הנפקת מניות בבורסה והנפקת אג"ח בבורסה.
השגת מימון חוץ בנקאי דרך הבורסה
השגת גיוס הון לנדל"ן באמצעות הנפקת מניות בבורסה - באמצעות הנפקת מניות לציבור דרך הבורסה החברה היזמית מוכרת לציבור מניות, ורוכשי המניות גוזרים דיבידנדים, שהם אחוזים מרווחי הפרויקט, וזאת לפי מדיניות החברה לחלוקת הדיבידנדים. היתרון בגיוס הון באמצעות הנפקת מניות קיים רק עבור חברות שכבר מונפקות בבורסה, כי שינוי סטטוס מחברה פרטית לחברה ציבורית לצורך הנפקה אינו דבר פשוט, ועל החברה לעמוד בתנאים המחמירים שמעמידה הבורסה, כמו פיקוח על כמות ההון שלה, ומחזורי העסקאות. כמו כן, על כל חברה ציבורית מוטלות חובות גילוי ופיקוח מוגברות.
השגת גיוס הון לנדל"ן באמצעות הנפקת אג"ח בבורסה - אפשרות נוספת למימון פרויקט של נדל"ן מניב הוא באמצעות הנפקת אג"ח. דהיינו, היזם מנפיק אגרות חוב ובאמצעותן הוא מגייס הון עצמי למימון הפרויקט .תנאי האג"ח הם בהתאם לזהות המנפיק ולסיכון של הפרויקט. ככל שאגרת החוב בטוחה יותר, והמנפיקה היא בעלת מוניטין יותר טוב, תזרים מזומנים חיובי, נכסים וכיוצא בזה, כך ריבית האג"ח שתשולם לרוכשי האגח"ים תהיה נמוכה יותר.
היתרון של השגת גיוס הון לנדל"ן באמצעות הנפקת אג"ח בבורסה, נובע מכך שהריבית על האג"ח היא יותר נמוכה מהריבית שהיזם היה משלם לבנק, אילו היה לוקח ממנו הלוואה. בנוסף, מחזיקי האג"ח לא הופכים להיות שותפים בפרויקט, ולא משתתפים ברווחיו, למעט החזר הקרן שהלוו בתוספת הריבית. כמו כן, היזם לא צריך לשעבד את הקרקע לטובת מחזיקי האג"ח, כמו שהיה צריך לו היה לוקח את ההלוואה מהבנק, אלא יכול לרשום הערת אזהרה עבור הרוכשים, ובכך גם לחסוך את עלויות הערבות הבנקאית שהבנק מעמיד, אשר נחוצה להבטחת כספם.
כשמדובר בפרויקט עם סיכון או במקרה בו היזם אינו מוכר לציבור, לאג"ח יהיה דירוג נמוך ותנאי הנפקתה יהיו בהתאם. אם האג"ח נחשבת למסוכנת, רוכשיה (לרוב גופים מוסדיים כמו חברות השקעה, קרנות פנסיה וגמל, בנקים, חברות ביטוח ועוד) יתנו את הרכישה בשעבוד הנכס הנדל"ני. במקרה כזה, מימון בנקאי יהיה עדיף.
המאמר נכתב ביוזמת חברת Dreamview המציעה שירותים של בניית אתר קופונים ו – בניית חנות וירטואלית