חוק החוזים האחידים מאפשר לבית המשפט לבטל סעיפים מסויימים בחוזי המכירה, במקרים בהם הוא הסעיפים הללו מהווים תנאים מקפחים.
סעיפים העשויים להחשב סעיפים מקפחים
1. איחור במסירת הדירה הוא אחד הסעיפים החשובים ביותר בחוזה רכישת דירה חדשה מקבלן. הסעיף בחוזים האחידים מאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה עד 90 יום מהיום שנקבע למסירה. בית המשפט, במקרה הזה, רואה בסעיף תנאי מקפח עבור הרוכשים.
2. קבלנים מסויימים, הנמצאים בהסכם ליוויי פיננסי עם בנק מסויים, מחייבים בחוזיהם את הרוכשים ליטול את המשכנתא (במקרים בהם הם נזקקים לכזו) מהבנק איתו יש להם הסכם. במקרה של סכסוך משפטי, אם יוכיח רוכש הדירה כי יכול היה להשיג משכנתא בתנאים משופרים בבנק אחר, עשוי בית הדין להכריע לטובתו ויפסוק לו את תשלומי הריביות שיכול היה להרוויח.
3. סעיפים הקובעים את גובה הפיצוי שישולם על ידי הקבלן במקרה של איחור במסירה עשויים להחשב תנאים מקפחים, בייחוד אם הפיצויים שנקבעו נמוכים משמעותית מגובה השכירויות במשק.
4. סעיפים המטילים את האחריות לתיקון ליקויים וטיפול בפניות על קבלני משנה וספקים איתם עובד הקבלן הם תנאים מקפחים. כך, למשל, טיפול בצנרת אינו מחייב את רוכשי הדירה לפנות אל השרברב האחראי בבנייה, אלא אל הקבלן בלבד - אשר עליו מוטלת האחריות המלאה לטיפול בליקויים. כך, במקרה של פנייה לבית המשפט, עשוי זה לפסוק לטובת הרוכשים.
5. סעיף המונע מרוכשי הדירה מלהעביר את בעלותם על הנכס לידי אדם אחר בטרם הושלם הרישום בטאבו לטובתם עשוי להיחשב תנאי מקפח בבית המשפט, מפני שרישום בטאבו הוא הליך העשוי להמשך גם מספר שנים.
6. בחלק מהחוזים האחידים הנוגעים לרכישת דירה חדשה מקבלן, מחוייבים הרוכשים להתקשר עם חברת ניהול שנקבעת בחוזה על ידי הקבלן. סעיף זה עשוי להחשב סעיף מקפח, מפני שהוא מאפשר לחברת הניהול להפריז בדמי הניהול שהיא דורשת. סעיף דומה לזה עשוי לקבוע זמן התקשרות לתקופה שנקבעת על ידי הקבלן (בדרך כלל 10 שנים) - דבר העשוי להחשב גם הוא תנאי מקפח.
7. מיקום שיפוט בלתי סביר לבירור תביעות, או קביעת מיקום השיפוט על ידי הקבלן - הם שני סעיפים מקפחים אפשריים, שעשויים להתבטל על ידי בית הדין.
8. סעיפים המבטלים הבטחות פרסומיות, או כאלה שניתנו בעל פה או בדירה לדוגמא עשויים להיות להחשב על ידי בתי המשפט כסעיפים מקפחים שניתן לבטלם, מפני שהם אינם מאפשרים לרוכשי הדירה לטעון כי הוטעו.
כיצד ניתן להמנע מסעיפים ותנאים מקפחים?
למרות שהחוק עומד לצדכם, היוועצו בעורך דינכם, ודאגו שיהיה זה עורך דין המתמחה בכל הקשור לחוזי רכישת נדל"ן.