אין ספק שהשקעת נדל"ן בחו"ל שמורה לאנשים אמיצים , המעבירים את כספם מעבר לאוקיינוס , בתקווה לקבלת תשואה טובה על השקעתם .
השקעת נדל"ן בארה"ב , הפכה לפופולארית מאוד, בעקבות המשבר הכלכלי שפקד את ארה"ב , ומי אם לא ישראלי , שיזהה חלון הזדמנויות מצוין, לקנות בית פרטי עם גינה במחיר הנמוך מדירת שיכון בקומה רביעית , בשכונה ד' בבאר שבע.
פרסומים באינטרנט של חברות יזמות והשקעות , מבטיחות למשקיע הפוטנציאלי , לאתר, לרכוש ולנהל את הנכס הטוב ביותר , במקום הטוב ביותר , עם התשואה הטובה ביותר.
אך יחד עם זאת, יש לשים לב "לאותיות הקטנות " , לפרטים שלא תמיד מספרים לכם , שיכולים להפוך את ההשקעה ממצוינת , לבינונית-עד טובה .
שלא תטעו , מאמר זה לא בא לנבות שחורות על עסקת נדל"ן בארה"ב, להיפך!! אני עדיין חושב שהשקעה בנדל"ן בארה"ב, היא מצוינת ( אע"פ שחלון ההזדמנויות הולך ונסגר עם עליית שער הדולר , והתאוששות הכלכלה בארה"ב ,שתעלה את מחיר הנדל"ן בקרוב) ,
אבל יש לשים לב למס' נקודות חשובות בביצוע עסקת נדל"ן בארה"ב.
בירוקרטיה .. חובות ... תשלומי מס .. הגשת דו"חות לרשויות המס ..
מובאים בפניכם עיקר החובות של משקיע נדל"ן בארה"ב, המשכיר את הנכס :
1. חובת הגשת דו"ח שנתי כפול לרשויות המס -
מחזיק בנכס נדל"ן בארה"ב , חייב בהגשת דו"ח גם בארה"ב וגם בישראל
( אע"פ שבארץ ניתן לעיתים להימנע מהגשת הדוח ע"י תשלום מס במסלול מס בשיעור קבוע)
מועדי הגשה בארה"ב הינם עד 15 לאפריל 2012 עבור דו"ח 2011 וכו..
ניתן לקבל ארכה אוטומטית ,לתושבי חוץ עד 15/6/12 עבור דו"ח 2011.
2. פתיחת תיק ברשויות המס בארה"ב – IRS
מחזיק בנכס בארה"ב, לא הופך אותו לתושב המדינה , אלא לאדם החייב במס על הכנסה שייצר בתוך תחומי ארה"ב, ולצורך כך ,יש לפנות לרשויות המס בארה"ב ( IRSׂ) על מנת לפתוח תיק, ולקבל מס' תיק , שנקרא ITIN . זהו בעצם מס' תיק מס הכנסה של משקיע זר שאינו בעל אזרחות ונועד לצורך תשלומי המס בלבד.הפעולה דורשת מילוי מסמכים כמו טופס W-7 אימות נוטריוני של מסמכים , והגשת אישור "אפוסטיל" , המונפק ע"י בית משפט בארץ .
3. תשלום מס הכנסה כפול לרשויות המס -
א. בארה"ב, השכרת נכס חייבת במס הכנסה ע"פ שיעורי המס הבאים (סכומים לשנה ) :
|
מדרגת מס
|
רווק
|
נשוי , הגשה במשותף
|
נשוי ,הגשה בנפרד
|
ראש משק בית
|
|
10%
|
$0 – $8,700
|
$0 – $17,400
|
$0 – $8,700
|
$0 – $12,400
|
|
15%
|
$8,700 – $35,350
|
$17,400 – $70,700
|
$8,700 – $35,350
|
$12,400 – $47,350
|
|
25%
|
$35,350 – $85,650
|
$70,700 – $142,700
|
$35,350 – $71,350
|
$47,350 - $122,300
|
|
28%
|
$85,650 – $178,650
|
$142,700 – 217,450
|
$71,350 – $108,725
|
$122,300 – $198,050
|
|
33%
|
$178,650 – $388,350
|
$217,450 – $388,350
|
$108,725 – $194,175
|
$198,050 – $388,350
|
|
35%
|
Over $388,350
|
Over $388,350
|
Over $194,175
|
Over $388,350
|
בעיקרון השכרת נכס אחד בארה"ב תהיה חייבת במס שולי של 10%-15% , אך ניתן לתבוע הוצאות רבות , כמו פחת על הנכס, ריבית משכנתא, הוצ' אחזקה, ביטוח , דמי ניהול ואף לקבל פטור של 3,650$ מהסכום ההכנסה הכולל הניתן לתושבי חוץ.לכן קנית נכס ע"י "מינוף " לעיתים יותר כדאית , היות והוצ' הריבית על המשכנתא מוכרות כהוצאה לצרכי מס בארה"ב , ויתכן והוצאה זו תעשה את ההבדל בין תשלום מס , לאי תשלום מס בארה"ב.
ב. בישראל , השכרת נכס בחו"ל , תמוסה לפי בחירה באחד ממסלולי המס הבאים :
- מס של 15% על כלל ההכנסה ( בניכוי הוצ' פחת בלבד ) –
במסלול זה יש לשלם מס של 15% על ההכנסה ברוטו שהופקה מהשכרת הנכס,
כך שמההכנסה ניתן רק לנכות הוצ' פחת בלבד, ללא אפשרות קיזוז הוצאות אחרות
ולא התחשבות בכך ששולם מס בארה"ב ( אם שולם).
- מס הכנסה שולי – כלומר לשלם מס מלא , בשיעורי המס שבו נמצא הנישום בארץ, יכול להגיע ל-48% , אבל עם אפשרות לניכוי הוצאות מוכרות , והמס לתשלום בארץ , יותר לנכות את המס ששולם בארה"ב.
לסיכום , תשלום מס הכנסה בארה"ב ובארץ ותשלום הוצ' שכ"ט לרואי חשבון ויועצי מס בארץ או בחו"ל, הן הוצאה נוספת ובלתי נמנעת שיש לקחת אותה בחשבון , ומפחיתה את שיעור התשואה הנקי הגלום בעסקה , אך עדיין להותיר את העסקה ככדאית ביחס להשקעות נדל"ן דומות בארץ.