אודות תמ"א 38
רקע:
מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמית ונמצאת לפיכך בסיכון גבוה לרעידות אדמה.
במהלך ההיסטוריה התרחשו בישראל עשרות רעידות אדמה, חלקן הרסניות. רעידת אדמה חזקה עלולה להתרחש בישראל בכל יום.
על פי ההערכות, מבנים רבים בישראל לא יעמדו ברעידה חזקה. מבנים אלה, ככל הנראה, לא נבנו על פי התקן המחמיר לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) שנכנס לתוקף ב- 1975.
לפיכך, כל מבנה שנבנה לפני תחילת שנות ה- 80, ככל הנראה, לא עומד בדרישות התקן.
(תמ"א 38 יוצאת מנקודת הנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הארוכים יחסית של תהליכי התכנון, הרישוי והבניה).
הקביעה לגבי עמידות מבנה לרעידת אדמה נעשית באמצעות בדיקה של כל מבנה ספציפי ע"י בעלי מקצוע מתאימים ובאחריות בעל הנכס.
לא ניתן למנוע רעידות אדמה, אך ניתן להיערך לקראתן וכך להקטין את הנזק שהן גורמות. על הציבור לפעול לחיזוק מבנים שלא נבנו על פי דרישות התקן.
הפתרון: תמ"א 38.
מטרות התוכנית:
לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.
לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק.
לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור ע"י תוספות בניה באמצעות:
- יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם מכח
התוכנית.
- קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים.
על מי התכנית חלה:
- התוכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל.
- התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים
העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413.
תקן ישראלי 413 אושר לראשונה בשנת 1975 עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה.
ועל כן התוכנית, תמ"א 38, חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1 בינואר 1980.
התוכנית אינה מונעת את חיזוקם של מבנים שניבנו מאוחר יותר כל זאת ללא קבלת תוספות הבניה המפורטות בתוכנית.
כיצד לחשב את התמורה ??
בפרויקטים רבים בתחום התמ"א 38 עולה השאלה האם התמורות שניתנו לדיירים אכן משקפות את שווי זכויות הבניה (שווי הגג) שמקבל היזם.
בעסקת תמ"א 38 "מוכרים" הדיירים ליזם את זכויות הבניה בגג, בגין זכויות אלו מעניק היזם לדיירים שירותי בניה, פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מכירת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 פטורה ממס שבח כל עוד התמורה בגין מכירת זכויות אלו ניתנת בצורת שירותי בניה, שירותי בניה לפי תכנית תמ"א 38 מוגדרים כ: חיזוק הבנה לרעדות אדמה, שיפוץ הבניין, התקנת מעלית, הרחבת הדירות , חניה וכיסוי כל הוצאות הפרויקט, כל הטבה מעבר למפורט להלן תחויב במיסים.
כיצד לוודא שאכן הגג ושווי זכויות הבניה, עולות בקנה מידה אחד ותואמות את התמורה שמקבלים הדיירים ?
לרוב במידה ולבניין לא ניתן להוסיף הרחבות כלל (מרפסות, ממ"דים או הרחבות בניה) לדירות קיימות או דוגמא אחרת בו לבניין קיימת מעלית מלכתחילה, בעסקות כאלו יתכן ששווי הגג שמוסרים הדיירים גדול יותר משווי התמורה הניתנת להם, חשוב לציין במקרים רבים יתכן גם שהתמורה לדיירים עולה על שווי הגג. בנוסף אציין שהתמורה המשמעותית ביותר הן מבחינת חשיבותה והן מבחינה כספית היא חיזוק המבנה לרעידות אדמה לרוב דיירים נוטים לשכוח זאת ולוקחים זאת כמובן מאליו .
הדרך הטובה והמקובלת לבדוק זאת היא ע"י שמאי מוסמך, בפרויקטים אותם אנו מנהלים , אנו מציעים לדיירים לבחור שמאי מטעמם , על השמאי להעריך את שווי הגג וזכויות הבניה, לאחר מכן אנו מעבירים לשמאי מפרט טכני מלא , השמאי מעריך את המפרט וקובע את שווי התמורות שניתנות לדיירים בכסף. במידה ושווי התמורות נמוך משווי הגג על היזם לפצות את הדיירים בהפרש.
הדרך לעיל הינה השקופה הוגנת ביותר, לדיירים ניתנת מלואה התמורה בפרויקט. לדיירים חשוב לדרוש זאת מהיזם, רק בדרך זו תוכלו להבטיח את זכויותיכם ולוודא שקיבלתם תמורה נאותה לרכושכם.
הכותב הוא מנכ"ל חברת אנשי העיר העוסקת בפרויקטים בתחום התמ"א 38 בתל אביב
להרחבה בנושא כנסו לקישור הבא:
www.city-people.co.il