מהי תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ובנוסף, דרך מקורית ומהירה להשביח את ערך הנכס ללא עלות כספית מצד הדיירים. מטרת התוכנית היא לחזק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני שנת 1980, ולפיכך אינם עומדים בתקן 413. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן, התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה. התוכנית חלה על מבני מגורים ועל מבנים לשימושים אחרים.
תמ"א 38 כוללת אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק על ידי תוספות זכויות בנייה (בניית יחידות דיור חדשות והרחבת דירות קיימות), על ידי הנחות מיסוי ועל ידי קיצור הליכים סטטוטוריים. הרווחים ממכירת הדירות החדשות ממנים, לפחות באופן חלקי, את חיזוק המבנה.
התיקון השני לתמ"א 38, שנעשה בפברואר 2010, מאפשר במקום לחזק בניין קיים (שנבנה לפני 1 בינואר 1980), ניתן להרוס אותו ולהקים תחתיו בניין חדש תוך כדי מיצוי כל זכויות הבנייה מכוח תוכניות בניין העיר השונות, כולל קומת חדרי יציאה לגג עבור דירות דופלקס-פנטהאוז או לחלופין איחודם לדירות פנטהאוז נוספות. כמו כן, מוענקות זכויות בנייה מכוח התמ"א עצמה, המאפשרות להקים קומה מעל מספר הקומות המאושר בתוכנית בניין העיר, תוספת דירות גן בקומה המפולשת ותוספת בסך 25 מ"ר (כולל ממ"ד) לכל אחת מהדירות הקיימות.
בהסכם תמ"א 38 ישנם שני צדדים: בעלי הדירות והקבלן. בעלי הדירות מתחייבים להעביר את זכויות הבנייה שעל הגג לידי הקבלן, ואילו הוא בתמורה מתחייב לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, וכן להרחיב את שטח הדירות, לשפץ את הלובי וחזית הבניין, להוסיף מעלית ועוד. ההטבות שיקבלו הדיירים תלויות בהיתר הבנייה שניתן לבניין וכן בכוח המיקוח שלהם מול הקבלן.
שלב חתימת החוזה
לפני חתימה החוזה מגיעים לבניין בעלי המקצוע מטעם חברות קבלניות/ יזמיות, על מנת לבחון את הבניין, את אפשרויות החיזוק והשיפוץ, אפשרויות הגדלות הדירות הקיימות (תוספות בניה), פיתרון חניות, מעלית ועוד. ואז בוחרים הדיירים את היזם/הקבלן המבצע.
לפני בחירת הקבלן שיבצע את הפרויקט, יש לוודא כי הוא בעל ניסיון קודם בפרויקטים של תמ"א 38. רשימת הקבלים המבצעים פרויקטים לפי תמ"א 38 היא ארוכה מאוד כי ישנה כדאיות כלכלית לפרויקט כזה (בעיקר באזור המרכז). ככל שהקבלן יהיה מיומן עם ניסיון מוכח בשטח, כך יגדל הסיכוי שהפרויקט יגיע לכדי סיום מוצלח. כדאי לדבר גם עם דיירים שעבדו עם הקבלן. דברים נוספים חשובים שיש לבדוק: מהן יכולותיו הכלכליות של הקבלן, האם הוא רשום בפנקס הקבלנים, מי יבצע בפועל את העבודה וכמה זמן היא צפויה להתמשך. בנוסף, כדאי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין, המתמצא בתנאים של התמ"א, כדי שיוכל לייצג את האינטרסים של הדיירים מול הקבלן.
בשלב חתימת החוזה חשוב מאוד לשים לב לפרטים הבאים: רישום הפרטים המלאים של הקבלן, פירוט הזכויות והחובות שלו כלפיכם, לוחות זמנים ברורים לביצוע העבודות ומסגרת שעות העבודה שבהן יעבוד. בנוסף, יש לבדוק כי פוליסת הביטוח של הקבלן בתוקף ועומדת בתנאים של תמ"א 38, ושהנכם מכוסים במקרה של נזקים שונים, שעלולים להיווצר במסגרת שיפוץ וחיזוק הבניין. חשוב שיהיו בידיכם ערבויות מצד הקבלן באשר לביצוע העבודה.
הדיירים רשאים לקבוע כי בניית יחידות הדיור הנוספות על הגג תבוצע רק לאחר שהקבלן יסיים את עבודות חיזוק המבנה, לפי דרישות התקנון של תמ"א 38. בנוסף, כדאי לקבוע בחוזה כי קבלן שלא יעמוד בלוח הזמנים, ישלם פיצוי לכל אחד מן הדיירים כקנס. זכרו, תמ"א 38 היא עסקת נדל"ן לכל דבר, ובמעמד החתימה על החוזה אתם מעניקים לקבלן את כל הזכויות על גג הבניין שלכם.