למה לצפות כשמצפים לתשואה מנדל"ן...
זוכרים את ההוא מהפרסומת של אקסלנס? אותו ברוקר המתושאל חדשות לבקרים אודות טיב ההשקעות של חבריו?
בין אם מדובר בישראלים ובין אם לאו, רבים הם המעוניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל ומבקשים עצות "על הדרך...". את השאלות, שלא כמו במקרה של אקסלנס, הם מפנים פעמים רבות לשכן מלמעלה, זה שבתו במהלך חיפוש עבודה כסוכנת נדל"ן, או לאבא מהגן שהשקיע במגרש בנתניה.
אם יש לכם כסף פנוי, סבלנות, ואתם מעוניינים בהשקעה פאסיבית - פנו למקצוענים - חברות המכירות את עסקי הנדל"ן (ארה"ב, מונטנגרו, ויאטם, קנדה...) ומשקיעות בנדל"ן בחו"ל באופן יום יומי...
בין אם זו הפעם הראשונה בה אתה משקיע בנדל"ן בחו"ל או לא, אתה וודאי רוצה לחשוף את עצמך למינימום סיכונים...
אז איך עושים את זה? מהן הנקודות אליהן יש להתייחס לפני שמשקיעים בנדל"ן?
•· מהן הציפיות שלך מההשקעה? כגודל הציפיות כך גודל האכזבות ולכן כדאי ומומלץ להגדיר את המטרות מבעוד מועד, לפני שתוציא שקל מכיסך. הגדר לוח זמנים ובדוק מהן ציפיותיך מבחינת תשואה. רשום את ציפיותיך באופן ברור ובדוק האם הפרויקט המוצע לך יוביל אותך למטרה...
•· האם הזמן שלך = כסף? רבות מושמצים הישראלים כאילו הם יודעי כל. האם נכון הדבר? קשה לומר, אולם לפני שתשקיע בנדל"ן וודא שלא תמצא את עצמך בצד הלא נכון של הסטטיסטיקה. כיצד קשור הדבר לזמן ולכסף? על מנת להשקיע באופן עצמאי, ללא חברה המתמחה בהשקעות בנדל"ן, נדרש הרבה מאוד זמן. זמן המוקדש לבירור החלופות, החוק באותה מדינה (ארה"ב, קנדה, ויאטנם, מונטנגרו), היתרונות הגלובאלים להשקעה בנדל"ן באותו אזור, להשפעת השוק על אותו פרויקט וכמובן - לניתוח העסקה והפרויקט. בנוסף יש להתמצא במיסוי המקומי (על מנת לחשב עלויות ריאליות), בבעלויות על הקרקע, בהיתכנות הבנייה, בלוחות זמנים צפויים ועוד ועוד...
האם יש בידך את הזמן הנדרש לבדוק את כל החלופות ולקבל החלטה שקולה, כזו אשר לוקחת בחשבון "הכל"? ניתן להעריך כי מעטים הם המסוגלים לערוך בדיקה כזו ולא לצאת "מופסדים" ולכן מומלץ לכל אחד לעסוק במקצועו, ולתת למקצוענים לעסוק בתחום הנדל"ן להשקעות.
•· תכנון פיננסי - האם זה נוגע לי? כמה פעמים שמעתם בשיחות סלון, או על כוס קפה בעבודה "מצאתי פרויקט חבל על הזמן... הרווח בו בטוח. גם הבן שלי שגר פעם בארה"ב השקיע..."
כל השקעה דורשת תכנון פיננסי וכמוה גם השקעה בנדל"ן. על התכנון לקחת בחשבון פרמטרים כגון: מצב הנכס, מיסוי / הטבות מס, תשואה החודשית הצפויה, ריביות, נזילות, פדיון הלוואה / קרן וכו'. זכור כי ביום בו אתה חותם על העסקה ומשקיע את כספיך עליך להיות מודע לעומד בפניך מבחינה כספית - ליתרונות ולחסרונות, לסיכויים ולסיכונים. בכל מקרה, ותמיד, כדאי לדעת "באיזה מגרש אתה משחק" ומהם גבולותיו.
•· סייגים, סייגים, סייגים... גם לאחר שבררנו מהן ההוצאות החד פעמיות ומהן ההוצאות הרב פעמיות עדיין עומדים בפנינו בירורים רבים. גם אם נראה לנו כי אנחנו "משקיעים מתאימים" וכי "נרוויח" מהפרויקט, אל לנו למהר ולהשקיע. אם הגעת נקודה זו ועדיין לא התייעצת עם גורם מקצועי, זה הזמן לעשות זאת.
•· להשקיע לבד או באמצעות חברת השקעות מקצועית? השקעה באמצעות חברת השקעות מאפשרת לך להשקיע במקומות שונים בעולם תוך קבלת מלוא המידע על הפרויקט וסביבתו. אם החלטת להשקיע באמצעות חברת השקעות מקצועית בדוק ניסיון, שקיפות ואמינות. חברה כזו - תחסוך לך הרבה הרבה זמן יקר, במטרה למקסם את רווחיך.
לסיכום, ניתן ואפשר להשקיע בנדל"ן בחו"ל. ההשקעה יכולה להתאים לכל אחד שיש בידו מזומנים פנויים. כל התלבטות בנוגע להשקעה מוטב לה שתתחיל בתכנון יסודי ובהתייעצות עם אנשי מקצוע.
בית ההשקעות פאונדרס בדק ומצא 10 פרמטרים בלעדיהם לא חותמים על עסקת נדל"ן בחו"ל:
- מיקום הנכס: הסביבה, העיר והשכונה וכן מאפייני המתגוררים בה.
- מצב הנכס/פרויקט: בבנייה (קנייה על הנייר) או נכס קיים? אם הוא קיים, האם הוא מושכר ו"עובד בשבילך? האם הרוכש צריך לדאוג להשכרת הנכס?
- האם קיימת חברת ניהול? חברת ניהול- חברת הניהול דואגת לאחזקה כמו קניית בגדים, להשכרה ולגביית תשלומי דמי השכירות עבור בעל הנכס.
- שווי נכס וביקוש - מומלץ לערוך סקר שוק ולבדוק ערכם של נכסים דומים בסמיכות לפרויקט בו אתה משקיע.
- הון עצמי - יש לבדוק מהו ההון העצמי הנדרש לרכישה והשיעור לעומת המימון הנלווה.
- גובה התשואה - לבדוק כמה תשואה מניב הנכס ולכמה שנים.
- ביטחונות - מהן הביטחונות שמציעה החברה עבור ההשקעה.
- ליווי פיננסי - בדיקת הפרופיל של הגוף המציע את הליווי הפיננסי את בקיאותו בשוק בו נמכר הנדל"ן ותנאים המדויקים.
- בירורים לפני סגירת העסקה: אמיתות תשואה, ערכים מוספים המגולמים בתוך העסקה, מהירות מימוש העסקה ועוד...
- בעלות הפרויקט/ הנכס - בעדיפות לקנייה מהבעלים. בנוסף, מי הם השותפים העסקיים של הבעלים, מי הבנק המלווה את העסקה (משכנתא), מי חברת הניהול ועוד ועוד...
המאמר מטעם בית ההשקעות פאונדרס
אין לראות במידע ו/או התכנים המופיעים כמתן יעוץ ו/או מצג כלשהו. המידע המובא לעיל הינו אינפורמטיבי בלבד ולא נועד לשמש הצעה, המלצה או שידול לרכישה או השקעה. אין להסתמך על המידע ו/או התכנים לצורך קבלת החלטות בנושאים כלכלים ו/או כספיים ו/או אישיים ו/או ביטוחיים ו/או אחרים. עליך לפנות ליועץ מוסמך בכל תחום.