דירה להשקעה למה עדיף?

יש להתייחס לקניית דירה (ראשונה ואחרונה) כעסק חי ומכניס, כאשר סך ההכנסות ממנו יעלו על סך ההוצאות ובסופו של דבר נישאר עם רווח נאה למימון חיי היום יום שלנו לאחר מימון השכ"ד שלנו

האם 95% זוגות הצעירים ו/או הרווקים עושים טעות כשהם קונים דירה למגורים? אני בטוח שכן. למה רווקים/משפחות גרים בשכירות הרבה שנים ומפסידים כסף כל חודש, למה 95% מהזוגות קונים דירה וגרים בה? האם זה בגלל שאנו חיים בחוסר ידע!!! האם זה בגלל שכך הורגלנו?

אזי המאמר הזה נועד לבנות לכם חיים כלכליים חדשים אשר יכניסו אתכם לרווחיות כבר מהמהלך הראשון. אני חי כבר שנים לפי הנוסחה הזאת.מהיום תשכחו מכל הקלישאות שלהן אחראית האימא שלכם ..."מתי תקנו דירה ותגורו בה, לא חבל על הכסף של השכירות", או את הדעה הרווחת בשוק שדירה ראשונה קונים כדי לגור. תחשבו שדירה זה עסק לכל דבר ומכאן שניתן לעשות מהעסק הזה רווח גדול ו/או לפחות לא לחיות בהפסד.

אינני מבין רווק או זוג שגר בשכירות בתל אביב או בחיפה ויש לו קצת כסף בבנק... ומציע חלופה נאותה לכסף שגם ככה העלה עובש באפיקי החיסכון ואינו מניב אפילו 0.4% על הפיקדון... מינוס פתיחת תיקים ומינוס מס הכנסה.

נניח שהשכירות הממוצעת בתל אביב לדירת חדר לגילאי 24 - 30 היא 2000 ש"ח, ידידה שלי, דרך אגב, מצאה דירה כזאת מול הים על רחוב הירקון בסך של 1800 ש"ח לחודש ועוד משופצת, וכפי שכבר ציינתי אם אנו מתייחסים לזה כעסק אזי צריך להוזיל עליות אם אנו רוצים להגיע לרווח נאה. מצד שני אני לא מכיר רווק תל אביבי שמרוויח 10,000 ומעלה שאין לו 200,000 ש"ח בחסכון או לחלופין הורים תומכים.

אז מה אפשר לעשות ב- 200,000 ש"ח כדי להגיע לדירה כעסק חי אשר ישאיר אותי ברווח? קודם כל צריך להגדיר באיזה אפיק להשקיע את הכסף וזאת ואחרי שידענו שהבורסה מסוכנת מידי ואפיקי החיסכון בבנק לא מניבים. אני ממליץ להתרכז בנדל"ן לטווח הארוך והקצר, אפיק זה יניב גם נאותה (7% לא מספק אותי) וגם נרוויח מעליית ערך הנכס סכומים לא מבוטלים.

לאחר שהגדרנו שנדל"ן זה מצוין אנו צריכים לבחור איזור השקעה ולפצל את התיק שלנו למספר נתיבים, לתשואות קרובות ורחוקות, למשל ברחוק: אם נקנה בית באזור אשר מיועד בעתיד ל"פינוי ובינוי", בטווח של 5-10 שנים גם נהנה מתשואה מצויינת שתכסה את המשכנתא וגם נהנה מרווח מצוין כשתבוא העירייה ותציע לנו דירה בבניין חדש במקום הדירה הישנה שלנו. הצעות כאלה לא חסר באזור חיפה והקריות בקו הים שבמקרה כזה עלול להכניס לקופה שלנו רווח מרובע על ההשקעה שלנו.

האזורים החמים ביותר הינם חיפה ובאר שבע, ללא ספק, וזה מאוד תלוי במצב הנכס ואיפה הוא נמצא. מבחינתי 8% זו תשואה טובה אבל לא מצוינת! כאחד שסורק כל יום את אזורי ההשקעה השונים בארץ ובונה להרבה מאוד אנשים ולעצמו תיקי השקעה מבוססי נדל"ן. אני אף פעם לא מכוון את התיק ל- 8% אלא תמיד בין 13% ל- 25% וכל המרבה הרי זה משובח! במיוחד בתקופה שהבנקים נותנים תשואה וריבית נמוכה. יתרה מכך, אני גם יוצא בהצהרה שזוגות רבים שקונים בית למגורים עושים טעות חמורה! במקום זה הייתי קונה וקניתי דירה לרווח שגם תכסה את המשכנתא וגם תשאיר אפשרות להשכיר דירה יפה במקום טוב וגם תשאיר לי רווח נאה כל חודש.

לצורך ההמחשה ניקח לדוגמא את העיר חיפה - מה אפשר לקנות ב- 200,000 ש"ח כדי לכסות את השכירות שלי בתל אביב ולהישאר ברווח?

בחודש יולי רכשנו ללקוח שלנו דירה אחת בת חדר משופצת, מדוגמת ומרוהטת ב- 55,000 ש"ח אשר הושכרה תוך 24 שעות ב- 1000 ש"ח נטו, עסקה אשר מהווה תשואה של 21.8%. כמו כן, רכשנו לו עוד נכס, דירה שנייה בת 1 חדר הרוסה (22מ"ר+ שטח של 40 מ"ר עם אופציה לבניה של עוד יחידה) בסך של 35000 ש"ח. השקענו 30,000 ש"ח כדי להפוך את הקניה ל- 2 יחידות דיור משופצות אשר מושכרות היום ב- 1000 ש"ח כל אחת. עסקה אשר משקפת אחוז רווח מצוין של 36% בשנתי.

יכולנו גם למכור את הדירות ברווח מהיר וכפול אך לכל דבר יש את הזמן שלו. אני החלטתי לחכות עם המכירה לזמנים בהם אוכל להכפיל ולשלש את התשואה.

עד עכשיו אנו בהוצאה של 120,000 ש"ח והכנסה של 3000 ש"ח. במקרה הזה המשכנו לרכוש ללקוח נכסים מניבים והתיק הגיע ל- 4000 ש"ח והניב לנו רווח שנתי אשר מכסה את הוצאת השכירות ומשאיר אותנו ברווח מצוין כל חודש. ודרך אגב, עד סכום זה אנו פטורים ממס לפי חוק.

אם כך, לאחר הוצאות השכ"ד של הלקוח נשארנו עם רווח של 2000 ש"ח כל חודש. כמובן שהנוסחה הזאת מתאימה גם לזוגות שיש להם תקציבים יותר גדולים וגם לכאלה שרוצים להיעזר במינוף בנקאי כדוגמת משכנתאות.

במקרה אחר, למשקיע יותר סולידי רכשנו דירה בפרויקט חדש ומפואר וצמוד לטכניון בה קיבל הקבלן אישור לחלק 20% מהפרויקט לדירות מחולקות.

באזור מצוין בחיפה וצמוד לטכניון ובעל ביקוש עולה רכשנו עבורו 2 דירות עם הכנסה של 12,000 ש"ח בחודש בסך של 1,200,000 ש"ח. תשואה ממוצעת לדירה של 12% (יש לציין שבדירות חדשות זה נחשב תשואה מצוינת).

אותו משקיע גר בשכירות של 3200 ש"ח בדירה מצוינת במרכז תל אביב ומשלם משכנתא של 6000 ש"ח וכתוצאה מכך נשאר עם רווח מצוין של 2800 ש"ח לחודש, וכיום כל דירה שווה 1 מיליון ש"ח, מה שמשאיר אותנו עם רווח של 800,000 ש"ח מעבר לרווח חודשי של 2800 ש"ח.

הפתרון משאיר לי, בתור משפחה, אופצית תמרון: להחליף בית שהמשפחה שלי גדלה וההכנסות שלי משכירות גדלות ומצד שני אם קיבלתי עבודה במקום אחר אזי אני מחליף בקלות איזור מגורים, כאשר תמיד צריך להיצמד להוצאות שהגדרנו.

מאת: אבי קיסר - מנהל חברת קיסר ניהול נכסים

www.caesar.co.il