קבוצות רכישה נוכח שינוי המיסוי והרגולציה

קבוצות רכישה נוכח שינוי המיסוי והרגולוציה

אם העשור הראשון של שנות האלפיים היה העשור של קבוצות רכישה, אז תחילת העשור השני מהווה את שעת המבחן של התחום נוכח שינויים משמעותיים שכבר קורים ושעתידים להתרחש. קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים, לרוב באמצעות חברה מקצועית שמשמשת כמארגן הקבוצה, כאשר רכישת הקרקע ובניית בניין המגורים נעשה במימון משותף של כלל חברי הקבוצה.

קבוצות רוכשים אלו נהנו מפטורי מיסוי שונים ומהטבות נוספות בעלות ערך כלכלי, לצד היתרון הברור של רכישת דירה שלא דרך קבלן, עובדה שחסכה את העלות הנוספת שמהווה את הרווח היזמי.

קבוצת רוכשים - משנים את כללי המשחק
מסיבות של השוואת התנאים של קבוצות רכישה לאלו של החברות הקבלניות ועל מנת לנסות לצנן את עליות מחירי הדירות, ב-2010 נעשו כמה צעדים שישפיעו המודל של קבוצות הרכישה ועל היקף ההטבות שכל קבוצת רכישה תהיה זכאית להן. השינויים במנגנון המיסוי של קבוצות רכישה הם:
•    ביטול הפטור ממע"מ לקבוצות רוכשים, חברי הקבוצה ומארגנה יאלצו לשלם מע"מ עבור רכישת הקרקע. בפועל ברוב המקרים הקרקע נרכשת מחברה ולא מאדם פרטי ולכן בכל מקרה משולם המע"מ.
•    הוספת מס רכישה: קבוצת רכישה שילמה מס רכישה של 5% רק עבור הקרקע, לאחר השינויים מס של 5% יחול גם על הדירות עצמן – אך באופן עקרוני יוחל מס רכישה אחיד על כל הדירות בפרויקט ושישולם מראש.
•    הקשחת תנאי המימון שיעניקו הבנקים לאותן קבוצות רכישה ו/או ליזם המארגן את הקבוצות.

מגבירים את הרגולציה על מארגני קבוצות רכישה
נוכח המספר העצום של מיזמי קבוצות רוכשים, במרכז למשל קבוצות רכישה בתל אביב מהוות רוב גדול של המיזמים החדשים, עולים החששות לביטחונם של כספי חברי הקבוצות – שבעצם קונים קרקע ודירה שעתידה להיבנות אך איננה בנויה במועד התשלום. לכן משרד השיכון ובנק ישראל מגבירים את הרגולוציה (פיקוח) על מארגני קבוצות הרכישה מבחינת ניהול פיננסי, יכולות מימון וכדומה. בנוסף, יחולו שינויים על מארגני קבוצות רוכשים גם מבחינת מיסוי על הרווחים מארגון הקבוצות – מס הכנסה על דירות שהמארגן מקבל, מיסוי מוגבר על רווח כספי וכדומה.

קבוצות רכישה – אטרקטיביות למרות (וגם בגלל) השינויים
למרות הגבהת שיעורי המס של קבוצות רכישה הן עדיין מהוות אפשרות אטרקטיבית וכלכלית, כמובן שיש מרכיב של סיכון ויש לבחון כל מיזם בצורה קפדנית. כמו כן, הגברת הפיקוח על המארגנים טובה לחברי קבוצת רכישה כי היא מגנה על כספם בצורה יעילה ונכונה יותר.