כיום בשוק קיימים ארבעה סוגים שונים של מסלולי משכנתאות, כל אחד מציע יתרונות שונים. בפועל בחירת מסלול המשכנתא הם לשיקול דעתם של הלווה בלבד ומומלץ שזה יכיר כל אחד מהמסלולים השונים. להלן סקירה כללית ארבעת מסלולי המשכנתא הקיימים בארץ:
מסלולי משכנתאות בריבית קבועה
אלו הם מסלולי משכנתאות הנפוצים ביותר בארץ הגלל תחושת היציבות שהם מקנים. לפי מסלול זה ריבית המשכנתא היא קבועה (צמודת מדד המחירים לצרכן) לכל אורך ההלוואה . יתרונו של מסלול זה טמון ממצב המשק ומן האינפלציה, כאשר רק הפרשי ההצמדה משתנים. הריבית נשארת זהה.
למסלולים אלו שני חסרונות עיקריים:
1. במקרים בהם יורדת הריבית לא יוכל הלווה במסלול זה ליהנות משערי הריבית המופחתת, עקב הריבית הקבועה במסלול זה.
2. במקרה של פריעת ההלוואה מוקדם מהמסוכם מול הבנק, תגבה עמלת פירעון לפי הפרשי הריבית בעת הקמת המשכנתא ובעת פירעונה.
מסלולי משכנתאות צמודי מדד בריבית משתנה
לפי מסלולי משכנתא ההלוואה תהיה צמודה למדד בריבית שמשתנה במועדים הנקבע לפי בחירת הלקוח. הריבית שתוגדר בתחילת המשכנתא על פי רוב תהיה נמוכה יותר מהריבית הקבועה לתקופה. במשך הזמן עלולה הריבית לעלות או לרדת.
הריבית נקבעת על ידי מרבית הבנקים לפי ריבית משכנתאות ממוצעת שמתפרסמת על ידי בנק ישראל.
בשנים האחרונות נקלעו רבים לקשיים כלכליים בשל הערכה שגויה של גובה ההחזרים בעת עליית ריבית. למרות זאת בתקופות של ריבית גבוה (בהם צופים שהריבית תרד) מסלולי משכנתא מסוג זה עשויים להיות אטרקטיביים במיוחד.
בניגוד למסלול משכנתא בריבית קבועה, מסלול זה אנו מחויב בעמלה בעת פירעון מוקדם.
מסלולי משכנתאות בריבית פריים
מסלולי משכנתאות אלו מבוססים על ריבית פריים, שנקבעת על ידי בנק ישראל, בנוסף לתוספת שקובע הבנק המלווה. ריבית פריים היא ריבית חובה שמהווה בסיס לקביעת שיעורי הריבית בפיקדונות ובהלוואות בריבית משתנה שאינם צמודים למדד או לשער חליפין.
מסלולי משכנתאות לפי מסלול זה מומלצים כאשר ריבית הפריים נמוכה (עדיפה על הריבית הקבועה צמודת המדד) אך הסיכוי כי ריבית זו תעלה, מעמיד את הלווים באי ודאות לגבי גובה ההחזרים העתידיים.
פירעון מוקדם של משכנתא במסלול זה לא מחויבת בעמלת פירעון מוקדם, לכן אם אתם עתידים לקבל הכנסה גדולה (שכר/ירושה וכיו"ב) מסלולי משכנתא כאלו יכולים להיות אידיאליים בעבורכם.
למידע נוסף: השוואת משכנתאות
מסלולי משכנתאות בריבית צמודה למט"ח
מסלולי משכנתאות כאלו מאפשרים לקיחת משכנתא בהצמדה לשער הדולר או שער היורו בנוסף לריבית "הליבור" שמהווה את ממוצע הריביות בחמשת הבנקים המרכזיים בלונדון (במרווח של 1.75%-2.5%).גם במסלול זה מתעדכנת הריבית (הליבור) במועדים לבחירת הלווה (3/6/12 חודשים). מסלולי משכנתאות אלו לרוב יהיו בעלי ריבית נמוכה יותר ממסלולים השקליים כנ"ל, אך קיים סיכון גבוה יותר לעלייה קיצונית בשער הדולר או היורו.
ככל שפערי הריביות בין ישראל לארה"ב / אירופה גבוהים יותר כך יהיה מסלול זה משתלם יותר.
פעמים רבות נבחרים מסלולי משכנתאות אלו על ידי אנשים בעלי הכנסה דולרית קבועה.
יש לציין, כי האפשרות של פיחות פתאומי בשער השקל מרתיעה רבים מהצטרפות למסלול זה.
ראו שאלות של גולשים בנושא משכנתא