רכישת דירה - יד שניה
בבואנו לרכוש דירה יד -שניה, ישנם מספר דברים אלמנטרים שעלינו לוודא בטרם נחתום על הסכם מכר כגון: המצב התכנוני של הדירה, בדיקת שיעבודים שרובצים על הדירה, בדיקת רישום הדירה אם בלשכת רישום מקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל, זהות המוכר, וידוי הבעלים של הדירה ( כגון יורשים), היתרים למיניהם וכיוצ"ב..
מצב הדירה מבחינה חוקית:
מיד לאחר שהחלטתם לרכוש דירה יש לקבל ולוודא את המידע אודות זהותו של בעל הדירה , אולם, ישנם פרטים נוספים חשובים ביותר אודות מצב הדירה מבחינה חוקית: כלומר, האם רשומים על הזכויות בה שעבודים, עיקולים והערות אזהרה. מידע זה חייבים לברר מראש, כדי לא להיקלע לקשיים בהעברת הדירה בטאבו על שמכם.
להלן מספר נושאים שיש לבדוק קודם להמשך ביצוע ההתקשרות לרכישת הדירה:
עלות הנכס. שנית, ודאו מהו מועד פינוי הדירה. שלישית, הסכימו על מועד התשלום בעבור הנכס, על גובה התשלומים וכיצד יתבצע התשלום. 1. בדקו כי מוכר הדירה רשום כבעל הנכס- זאת לפי בדיקת נסח טאבו.
- עלות הנכס.
- מועד פינוי הדירה.
- מועדי התשלומים, גובהם ודרך ביצוען.
- זכויות המוכר בדירה.
- כי לא חל על הנכס צו מניעה או הריסה.
- כי לא חלה הפקעה על פרט מהדירה או משטחה.
- כי מלבד משכנתא, לא קיימות זכויות של צד שלישי על הבית.
- כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות ועל פי תוכנית בניין ערים.
- כי על סמך התב"ע לא יתכנו שינויים בתוכנית הסביבתית, שכן לעיתים ישנן תוכניות סביבתיות העשויות להניע אתכם מסגירת חוזה בגין רכישת דירה.
- במידה והחלטתם על רכישת דירה בשכונות חדשות, מומלץ לוודא אילו מבנים הולכים להיבנות בסביבת מגוריכם (בית ספר, גן ציבורי, מרכז מסחרי), קריטריונים העשויים להשפיע על החלטתכם בדבר רכישת דירה.
- מומלץ מאוד לבדוק האם בסביבת מגוריכם מוצבת אנטנה סלולרית, שכן עובדה זו עשויה להניע אתכם מלחתום על חוזה רכישת דירה.
מצב הרישום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו):
כאמור, אם החלטתם באופן עקרוני ברכישת הדירה, ראשית בדקו את מצבה המשפטי של הדירה בלשכת רישום מקרקעין. יש להניח שלא תכירו את המושגים השונים הנרשמים בטאבו, ולכן, מומלץ לקבל הסבר מעורך הדין הבקי בתחום. ככל שעולות סוגיות העלולות להוות בעיה ברישום הדירה על שמכם, שתפו את עורך הדין בהתלבטויות לגבי המשך העסקה ושמעו לעצתו, שכן הוא מכיר את הבעיות והסיכונים העלולים להיווצר, ועצתו חשובה ביותר ולעיתים ערכה הכלכלי לא יסולא בפז.
הערת אזהרה:
הערת אזהרה הינו פעולה טכנית בעלת משמעות משפטית, שתחילתה בעסקת רכישת הדירה. כבר בשלב הראשוני של רכישת הדירה, בעת בדירת נסח הטאבו, יכול ותמצאו כי כבר רשומה על הדירה הערת אזהרה. בעת .במקרה כזה יש לבדוק מיהם בעלי הזכויות בנכס, ומה טיבן של זכויות אלו שבגינן נרשמה הערת האזהרה ומדוע נרשמה.
מאידך, הערת אזהרה הנה פעולה חשובה אשר קרוב לוודאי תתבצע במסגרת חוזה הרכישה שתבצעו, ורישומה של הערת האזרה יבטיח את זכויותיכם בנכס ואת הכספים שכבר שילמתם ו/או תשלמו ע"ח רכישת הנכס וזאת מפני עיקולים שיוטלו ו/או תביעות שיכול ויהיו כלפי הנכס.
להרחבה בעניין חשיבות נושא זה ראה פרק הערת אזהרה .
שלב ראשון - האם מומלץ לחתום על זיכרון דברים?
זכרון דברים הנו חוזה ראשוני הבא להבטיח את קיומו של הסכם מכר עתידי. זיכרון דברים הינו, הלכה למעשה, חוזה לכל דבר אשר הפרה שלו מטילה קנס כספי על הצד המיפר או לחילופין הגשת בקשה לביהמ"ש לאכיפת זיכרון הדברים.
כאשר מוכר או רוכש דירה מעוניין להבטיח את ביצוע העסקה קודם לחתימת חוזה מכר/רכישה וזאת על מנת להקנות לעצמו שקט נפשי, הדרך לעשות זאת בשלבי העסקה המוקדמים היא חתימה על חוזה זיכרון דברים, שכן בלעדיו, לא תוקנה לך הזכות הוודאית לפיצוי כספי בעת הפרת הסיכום בין הצדדים, וכך למעשה יכול ותסכן את השקעתך (רכישת דירה) ואת כספך.
חשוב לציין כי מועד חתימת חוזה זיכרון הדברים הוא היום הקובע לגבי מועדי תשלומי מס רכישה ומס שבח, כך שחוזה זכרון הדברים מצמצם את טווח הימים עד למועדים שנקבעו למימוש ההסכם, ואף את טווח הימים הקבועים בחוק לביצוע תשלומי המסים החלים על הרכישה והמכירה. לסיכום עניין זה, אם גיבשתם הסכמה בעל פה עם בעל הדירה או חתמתם על חוזה זכרון דברים לצורך רכישת דירה, פנו לעורך דין הבקי בתחום שידע כיצד להגן על זכויותיכם מפני הפרת חוזה וידאג כי תוכלו להעביר את הדירה על שמכם בטאבו.
שלב שני– עריכת חוזה רכישת דירה:
בעת המו"מ לרכישת דירה ולפני פגישתכם עם עורך הדין, מוטב שתגיעו למספר החלטות עיקריות עם מוכר הדירה:
- גובה תמורת הדירה.
- מועדי ביצוע תשלומי התמורה.
- מועד העברת החזקה בדירה.
- תשלום המיסים?
לאחר שתגובשנה ההחלטות בנושאים הנ"ל, יש להעביר אותם אל עורך הדין המטפל בעניינכם, אשר יערוך את חוזה רכישת דירה על בסיס נתונים אלה. כמו כן, על עורך הדין המטפל מוטלת האחריות לאישור ובדיקת מסמכי רישום הדירה, ולוודא כי הדירה תהיה תרשם על שם הרוכשים, וזאת כאמור, כנגד ביצוע התשלום האחרון.
יש לזכור כי עלות הנכס/דירת המגורים כמצוין על ידי מוכר הדירה אינה סופית וייתכנו תשלומים נוספים בגין הרכישה - כגון:
מס רכישה - מס רכישה מוטל על כל רכישת מקרקעין ומתבטא באחוז ממחיר הדירה, בהתאם למדרגות המתעדכנות מעת לעת. מדרגות המס מבדילות בין מי שרוכש דירה ואין בבעלותו דירה נוספת, ובין מי שרוכש דירה שנייה ויותר (כאשר במידה וזו הינה דירתך היחידה, הנך זכאי לפטור בגין מס רכישה עד לגובה הפטור המצוין בתקנות ומשתנה מעת לעת).
היטל השבחה - מס המשולם לרשות המקומית וזאת כאשר קיימת אפשרות להשביח ולהוסיף בנייה נוספת על הנכס (זכויות בניה נוספות) בדרך כלל בדירות שבנייתן הסתיימה לא חלים היטלי השבחה.
דמי הסכמה - תשלום המשולם למנהל מקרקעי ישראל וזאת במקרה מדובר בנכס אשר הזכויות בו נובעות מחוזה חכירה לא מהוון עם מנהל מקרקעי ישראל.
מס שבח - מיסים אלה חלים על המוכר, אך מרבית מוכרי דירת מגורים שזו דירתם היחידה, או שלא מכרו דירה אחרת ב- 4 שנים האחרונות, אינם נדרשים לשלמם כי הינם עומדים בזכאות לפטור.
ייצוג ע"י עו"ד - מומלץ שלא לבצע עסקה לרכישת דירת מגורים ללא ליווי של עורך דין המתמחה בתחום. זכרו, ליווי של עו"ד הבקי בתחום יחסוך לכם במקרים רבים עגמת נפש ונזקים כלכליים מיותרים וחשוב מכך, יוודא כי זכותכם בדירה ו/או הנכס לא תפגע..
לאחר שנכרת חוזה הרכישה / מכירה והושלמו תנאיו הגיע העת לרשום את הדירה בלשכת רשום מקרקעין על שם הרוכש. לצורך כך, יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין את המסמכים הבאים:
1. יש לוודא כי צורף מסמך הפוטר מתשלום מס שבח
2. יש לוודא כי צורף מסמך הפוטר מתשלומי מס מכירה ומס רכוש.
3. יש לוודא כי שטרי המכר חתומים בידי הצדדים וכי הם מאושרים ע"י עורך הדין.
4. יש לוודא כי הצדדים חתומים על ייפוי כוח בלתי חוזרים לטובת רישום העסקה.
5. יש לוודא כי קיים אישור הפוטר מהיטל השבחה ואישור מטעם המועצה או העירייה עבור רשם המקרקעין (אישור עיריית לטאבו)
6. יש לוודא כי במידה והייתה משכנתא על הנכס, כי היא סולקה.
7. יש לוודא כי קיים אישור של רשם המשכנות כי אין משכון על הדירה
8. יש לוודא כי כל התשלומים והחובות עבור חברת בזק, חשמל, מקורות וועד בית וכיוצ"ב, שולמו עד ליום מסירת הדירה.
בעת רכישת דירה הרשומה במנהל מקרקעי ישראל, יש לצרף גם את המסמכים הבאים:
1. יש לצרף בקשה חתומה על העברת זכות שכירות מצד מוכר הנכס.
2. יש לצרף אישור של מנהל מקרקעי ישראל לביצוע העסקה
3. יש לצרף אישור של רשם המשכונות.
הוצאות נוספות - יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות הכרוכות בביצוע העברת הדירה על שם הרוכש כגון תשלום בגין התחברות לרשתות הגז, המים והחשמל, טלפון וכד'.
המידע המשפטי המוגש, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, כאמור, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. משרד מור,בוקר ושות' ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע משפטי ו/או אחר שניתן באתר ו/או מאמר זה