תמ"א 38 - כל מה שצריך לדעת וכדאי ליישם

תמ"א 38 – רקע

בשנים האחרונות, בין היתר בשל מספר אירועים טראגיים שאירעו בעולם עקב רעידות אדמה חזקות, עלתה המודעות לחשיבות איכות הבנייה להתגוננות מפני תוצאותיהם של אירועים דומים.

לשם הדגמה, בתחילת שנת 2010 אירעה בהאיטי רעידת אדמה חזקה, אשר בעקבותיה קרסו רוב המבנים והתשתיות במדינה, ומאות אלפים איבדו את חייהם, באחד מהאסונות ההומאניטאריים הקשים שידע העולם. מספר חודשים לאחר מכן, אירעה רעידת אדמה בעוצמה דומה בגבול מכסיקו ארה"ב, שם קיימים סטנדרטים מתקדמים יותר של בנייה, ועל אף הנזק שנגרם לרכוש, נמנעה פגיעה המונית בנפש, ושיקום האזור התאפשר ביתר קלות.

מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמוגראפית, הנחשב מועד לרעידות אדמה, ואשר בעבר כבר התרחשו בו רעידות הרסניות. אנו אמנם לא יודעים לצפות מתי תפקוד את אזורנו רעידת אדמה חזקה נוספת, אך למומחים ולגופי המחקר אין ספק כי כזו אכן תתרחש בעתיד, וכי יש להיערך לה מבעוד מועד.

בשל מורכבותן של העבודות הנדרשות להתאמתו של מבנה קיים לתקני הבנייה המתקדמים, ובמיוחד בשל עלותן הגבוהה, נמצא כי למרות חשיבות הנושא, מבנים ישנים רבים בישראל לא שופצו כראוי, והם עדיין אינם עומדים בסטנדרטים התואמים את מידת הסכנה (ע"פ ההערכות, כ-40% מהבתים בישראל אינם בטוחים דיים.) לאור זאת, הוחלט לגבש תכנית, אשר תקל על המבקשים לשפץ את המבנים שבבעלותם, ותעודד אותם, באמצעות תמריצים בעלי אופי כלכלי, לבצע את השינויים הנדרשים על מנת לעמוד בתקנים המתקדמים. באפריל 2005, אישרה ממשלת ישראל תוכנית מתאר ארצית – תמ”א 38 – אשר זוהי מטרתה.

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא תוכנית ממשלתית אשר נועדה לעודד שיפוץ מבנים כהכנה למקרה של רעידת אדמה קשה, והמאפשרת למשפצים במסגרתה ליהנות מתמריצים שונים, היכולים להשביח את הנכס שבבעלותם, ולהעלות את ערכו הנדל"ני.

הרציונל בבסיסה של תמ"א 38

מכיוון שהמשאבים הכרוכים בחיזוק בניינים ובשיפוצם הם רבים, ומרבית הציבור אינו מסוגל לעמוד בעלויות אלה, התכנית מציעה לבעלי דירות בבניינים ישנים אישורים מיוחדים להוספה של יחידות דיור לבניין או להרחבה של דירות קיימות. זכויות אלה יכולות להוות בסיס להתקשרות עם יזמים או קבלנים מבצעים, אשר בתמורה להן יממנו את פרויקט החיזוק והשיפוץ, בכפוף לתנאים שסוכמו מול בעלי הדירות.

לאחר מספר שנים בהן נדמה היה כי התכנית אינה מובילה להשגת היעדים המבוקשים, בשנה האחרונה, בין היתר בשל כניסתם של יזמים נוספים לתחום, מסתמנת מגמה של עליה בהתעניינות דיירים ובעלי בתים בתכנית, ונדמה כי הפוטנציאל האדיר הגלום בה מתחיל לעורר את שוק הנדל"ן.

מהם תנאי הסף להתחלת שיפוץ בניין מגורים במסגרת תמ"א 38?

א. היתרי הבנייה למבנה ניתנו לפני 1.1.1980

כאמור, מטרת התכנית היא להתאים את המבנים שנבנו בישראל לפני קיומו של תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה – ת"י 413 – אשר אושר לראשונה בשנת 1975 (עדכון אחרון 1998). גם במקרים בהם בוצעו במבנה תוספות בנייה לאחר התאריך האמור, אך לא התבצעה התאמה לתקן 413, המבנה ייכלל בתכנית, ובתנאי שהתוספות בוצעו לפני כניסת תמ"א 38 לתוקף.

ב. אישור מהנדס כי המבנה אכן דורש חיזוק

תנאי ראשוני לבקשת החלת התכנית על מבנה קיים הוא בחינת עמידותו בפני רעידות אדמה ע"י מהנדס, וקביעה שלו כי חיזוקו נדרש. במידה והמהנדס אכן קבע כי המבנה דורש חיזוק, יש להעביר את חוות דעתו למהנדס ועדת התכנון המקומית, ולפרט בפניו את מצבו של המבנה, את האופן בו חושב חוזקו ואת השיטה המוצעת לחיזוקו.

ג. החלטה של דיירי הבניין

מטרתה של התכנית היא לעודד את בעלי המבנים הישנים לבצע בהם חיזוק, ואולם היא אינה מחייבת אותם לעשות כן. היוזמה וההתארגנות מוטלת על בעלי המבנים, ותלויה בהם. רף ההסכמה הנדרש מבעלי דירות בבניין משותף תלוי בסוג ההיתר המבוקש (מרוב רגיל של דיירי הבניין, הנדרש במקרה של עבודות חיזוק ללא הרחבת דירות או בנייה של דירות חדשות, ועד להחלטה מראש של כל דיירי הבניין במקרים בהם מתבצעת בנייה של דירות חדשות בכמות העולה על שליש הדירות הקיימות).

גם במקרים בהם המבנה האמור עומד בתנאים שפורטו, שמורה לוועדה המקומית הסמכות לסרב למתן היתרים לבנייה הכרוכים בתוספת זכויות בניה מטעמים שונים (למשל, משיקולים תכנוניים או אדריכליים), אך היא אינה רשאית לסרב לבקשה להיתר לחיזור המבנה במקרים בהם לא קיימת בקשה לתוספת זכויות בניה.

אלו תמריצים מוצעים בתכנית לחיזוק בנייני מגורים ישנים?

תמ"א 38 מפרטת מספר חלופות לקבלת זכויות בניה נוספות במבנה מגורים קיים בתמורה לחיזוקו והתאמתו לת"י 413:

א. תוספת זכויות בנייה לצורך הוספת יחידות דיור במבנה

הוספת יחידות הדיור תתבצע באחת מהדרכים הבאות:

• סגירה ומילוי של קומה מפולשת
• הקמת קומה נוספת למבנה
• הקמת אגף נוסף למבנה
• במקרים בהם לא ניתן למצות את מלוא התוספת, הועדה המקומית רשאית לאשר (בכפוף לחוות דעת של מהנדס הוועדה) שילוב בין האפשרויות השונות לתוספת יחידות דיור

ב. תוספת זכויות בנייה לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה

הרחבת יחידות הדיור מותנית בכך שהתוספת לכל דירה תכלול מרחב מוגן ע"פ חוק ולא תעלה על 25 מ"ר לדירה. סך כל שטח התוספת עבור הוספת יחידות דיור יהיה כשטח קומה טיפוסית של המבנה.

ג. שילוב בין תוספות בנייה לצורך הוספת יחידות דיור ובין הרחבת יחידות הדיור הקיימות

מה קורה כשיש תכנית אחרת להרחבת דיור בבניין?

כאשר קיימת תכנית מפורטת להרחבת הבניין, סביר להניח כי זו נבחנה באופן מיוחד, והותאמה לתנאים הספציפיים המאפיינים את הבניין האמור ואת סביבתו. לעומת זאת, תמ"א 38 הינה תכנית ארצית כוללת, אשר אינה יכולה לקחת בחשבון את כל מכלול התנאים המתקיימים בכל בניין ובניין ובכל אזור. לכן, במקרה בו קיימת כבר תכנית הרחבה מפורטת, תכנית זו גוברת על התכנית הארצית, והיא זו שתתקבל, גם במקרים בהם ע"פ תמ"א 38 מתאפשרת הרחבה נדיבה יותר.

תמריצים הקשורים בהליכי מיסוי

זכויות הבנייה המיוחדות הניתנות במסגרת תמ"א 38 מהוות בהחלט תמריץ לשיפוץ ולחיזוק מבני מגורים משותפים, אך יש לשים לב גם להיבטים השונים הקשורים במיסוי המקרקעין בגינו הן מוענקות.

כאמור, ע"פ תמ"א 38 יכולים בעלי דירות להתקשר עם יזם לביצוע עבודות החיזוק והשיפוץ בבניין, ולמכור לו את הזכויות להרחבת הבניין בתמורה לנשיאתו בעלויות הכרוכות בעבודות – מה שהופך את ההתקשרות עם היזם לעסקת מקרקעין המחייבת במסים שונים.

הרשות המחוקקת העניקה לתכנית החיזוק תמיכה משמעותית בדמותן של הקלות במס בגין עסקאות מקרקעין המתבצעות במסגרתה.

יש לזכור, כי מטרת התכנית היא לחזק את המבנים, ולא להעניק לבעלי דירות זכויות בנייה, ולפיכך, המחוקק מבקש להבטיח, כי בתמורה להטבה, העבודות אכן יתבצעו.

הדרכים לקבלת תמורה מהיזם הן:

• חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה
• הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה עד 25 מ"ר
• התקנת מעלית במבנה
• עיצוב המבנה ושיפוצו
• תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה ע"פ קביעת המנהל

תמורה שאיננה בשירותי בניה בהתאם לתכנית החיזוק תיחשב כדמי מכר של "זכות במקרקעין", והפטור לא יחול עליה.

בין הפטורים וההקלות הקשורים בתכנית:

• פטור ממס שבח
• פטור ממס מכירה (בעסקאות שקדמו למועד ביטולו של מס המכירה)
• היטל השבחה מופחת (10% מההיטל הרגיל), או פטור מלא באזורי פריפריה
• פטור ממע"מ
• פטור ממס רכישה בתנאים מסוימים והנחות באגרות (למשל: 50% באגרות הבניה.)

ישנה חקיקה נוספת (משלימה) שבוצעה, על מנת לעגן את ההקלות והפטורים ממס בגין עסקת מקרקעין במסגרת תמ"א 38, ויש לשכור שירותיו של עו"ד העוסק בתחום ולהיוועץ עימו בנושא.

ייצוג משפטי של דיירי הבניין

על דיירי הבניין לפנות ולשכור שירותיו של עו"ד העוסק בתחום, מטעמם, על מנת שייצגם בביצוע הפרויקט כאמור, מול הקבלן ו/או היזם וידאג בין היתר לעגן ולהגן על זכויות דיירי הבניין ולהמצאת כל הבטוחות הנדרשות לדייר הבניין על ידי היזם ו/או הקבלן, בביצוע פרויקט כאמור.