משכנתא הוא מצב בו אדם משעבד (ממשכן) נכס כלשהו (לרוב נדל"ן) לגוף ייעודי לכך ומקבל בתמורה לשעבוד זה הלוואה גדולה ולטווח ארוך אשר לרוב מיועדת לצורך רכישת אותו נכס. את ההלוואה הזו, פורש הלווה על פני מס' שנים ולעיתים כמה עשרות שנים, תלוי בגודל ההלוואה ובמצב הלווה, ומחזיר לבנק אחת לחודש את הסכום הנקבע ביניהם בהתאם לחוזה המשכנתא תוך שהוא משלם ריבית מסויימת. כל לווה יעדיף את הבנק שמציע את הריבית הנמוכה ביותר ואת תנאי ההסכם הנוחים ביותר.
גרירת משכנתא, הינו תהליך, בו נמכר נכס קיים (ישן), אשר נמצא בבעלות הלווה ומשועבד לטובת הבנק כבטוחה למשכנתא הרובצת עליו ובמקומו נרכש נכס אחר (חדש). תוך כדי, הלווה מעביר את השעבוד מהנכס הישן לנכס החדש, כאשר אין הוא פורע את המשכנתא הקיימת, ואותה משכנתא תמשיך למעשה לרבוץ על הנכס החדש.
בקשה לגרירת משכנתא דומה כמעט לחלוטין לבקשת משכנתא ראשונה (כאשר ההבדל היחיד הוא שלא מתרחשת קבלת כסף, או משיכתו, מכיוון שלא ניתנת הלוואה חדשה) והבנק הנותן את המשכנתא לא יכול לסרב לבקשת גרירת משכנתא, וגם לא יכול להתנות את גרירת ההלוואה בשינוי תנאי המשכנתא הראשונה כפי שהוסכם בחוזה שלה.
מתי כדאי לשקול לבצע גרירת משכנתא?
- כשאדם קונה נכס חדש ורוצה למכור את הנכס המשועבד, הוא זקוק לכספי ההלוואה הקיימת.
נקודות שיש לשים אליהן לב בביצוע גרירת משכנתא:
- לא תמיד ניתן לגרור את אותה המשכנתא מיישוב אחד ליישוב שונה - מדובר בכספי זכאות המשתנים (סכום והרכב) ממקום למקום, ובמקרים מסוימים של שינוי יישוב, יש להחזירם או להסדיר את ההפרש עם הבנק הנותן את ההלוואה.
- לפעמים, היישוב החדש מהווה תוספת של רמת סיכון לעומת היישוב הישן מבחינתו של הבנק. תוספת זו יכולה לעיתים למנוע את הגרירה של המשכנתא המשלימה מכספי הבנק או להביא לדרישה של הבנק לתשלום ההפרשים בדרך של הון חד פעמי או מס' תשלומים.
- כתנאי לגרירה, הלקוח הלווה נדרש לשלם מהונו העצמי עוד לפני הגרירה סכום שווה ערך למשכנתא הנגררת בתוספת של 10%-15% (בהתאם לדמי הפרת החוזה בהסכם הרכישה). מכיוון שלעיתים לוחות התשלומים ב-2 החוזים אינם מתואמים מבחינת מועדי התשלומים, לא תמיד סכום שכזה נמצא בהישג ידו של הלקוח. מצב שכזה יכול למנוע את הגרירה
- הגרירה לא יכולה להתבצע לפני שלב מסוים - למשל גמר היסודות בבנייה העצמית
ברוב הבנקים, אישור גרירת המשכנתא נעשה במתכונת הרגילה של אישור הלוואה. הלקוחות מתבקשים להמציא לצורך ביצוע הגרירה, את אותם המסמכים אשר היו נאלצים להמציא לצורך קבלת הלוואה רגילה, מסמכים כגון תעודות זהות, אישורי הכנסה, דפי עו"ש, חוזי המכירה ורכישה רלוונטיים, הוכחות בעלות ואישורי זכויות.
מושג חשוב הקשור בגרירת משכנתא הוא "הקפאת משכנתא". זהו התהליך בו הלקוח מכר את הנכס המשועבד ועדיין לא רכש את הנכס החדש. אז, חייב הלווה להמציא ערבונות חדשים וזמניים כלפי הבנק על פי הנהלים המשתנים מבנק לבנק ותשלום ההחזרים חייב להימשך כרגיל. הקפאת משכנתא, לרוב מותרת עד 3 שנים, אם כי יש לכך חריגים מבנק לבנק.
יש לציין כי כדאי לבדוק את האפשרות לגרירת משכנתא כבר בתהליך הראשוני עוד לפני פתיחת תיק המשכנתא, כיוון שאישור לגרירת משכנתא כפוף לנוהלי הבנק המלווה. את סעיפי הנוהלים רצוי לבדוק היטב ולהיוועץ במומחים לפני ביצוע כל מהלך שהוא.
למידע נוסף על מסלולי משכנתא משתלמים: השוואת משכנתאות