דיירות מוגנת

יש הנוטים לבלבל בין דיור מוגן הקשור לתחום שמאות מקרקעין לבין דיור מוגן לקשישים. דיור מוגן הקשור לתחום שמאות מקרקעין, הינה זכות הנסחרת בשוק ונובעת מחוק הגנת הדייר (1972). זכות זו קשורה בתחום מקרקעין ומצריכה לעתים התייעצות עם שמאי מקרקעין. מאחר והזכות לדיור מוגן נסחרת כזכות כלכלית, נדרש אדם בהנקרא שמאי מקרקעין על מנת לעסוק בזכות זו. שמאות מקרקעין מקצועית עוסקת גם בהערכות נכסים בדמי מפתח ובזכויותיהם של דיירים מוגנים. שמאי מקרקעין יכול לסייע לדיירים בכל הקשור בהבנת זכויות דיור מוגן והתמודדות עם קשיים בתחום הזה. שמאי מקרקעין הינו בעל ידע בתחום התמחות ספציפי העוסק בהערכת שווי של דיור מוגן והערכת שומות לנכסים מסוג זה.

דיירות מוגנת הינה זכות כלכלית הנובעת מחוק הגנת הדייר ולא מכוח חוק המקרקעין שכן דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין ולפיכך אינה נרשמת בטאבו, דהיינו בפנקס זכויות המקרקעין. שמאי מקרקעין נדרש להעריך את זכות הדיירות המוגנת בדירות מגורים ובנכסים המשמשים לעסקים. להלן אתייחס לפרמטרים ותחשיבים שבהם משתמש שמאי מקרקעין על מנת להעריך זכות כלכלית זו. להלן הסביר מיהו דייר מוגן, מהם דמי שכירות מופחתים, יתרון כלכלי, דמי פינוי, ומהם דמי מפתח וההתייחסות של שמאי מקרקעין אליהם. כמו כן אתייחס לשינויים והמגמות בפסיקה המשפטית בארץ ושינויים שחלו בכל הנוגע לדמי שכירות בנכסים המשמשים לעסקים.

חוק הגנת הדייר נוצר בארץ בשנות ה-40 בזמן שליטת הבריטים, כתוצאה ממחסור בדירות חששו שמחירי השכירות יעלו והשוכרים לא יוכלו לשלם דמי שכירות ויזרקו מביתהם על ידי בעלי הנכסים, לכן הבריטים חוקקו את החוקים באופן זמני על מנת שלא יפנו שוכרים מדירות ומעסקיהם. בפועל נשתרש ונשמר מעמד הדיירות המוגנת וב- 1972 חוקק על ידי הכנסת חוק הגנת הדייר הבא להסדיר את היחסים בין בעלי הנכסים לדיירים המוגנים בנכסים.

• מי שגר בנכס כשוכר לפני 1940 ולא שילם דמי מפתח, הופך להיות דייר מוגן בנכס.
• דייר שגר בנכס לפני 20 באוגוסט 1968 ובחוזה השכירות לא מצוין שחוק הגנת הדייר לא חל עליו ולא שילם דמי מפתח. במידה וצוין בחוזה השכירות כי חוק הגנת הדייר חל עליו, זהו חוזה שכירות לכל דבר והוא אינו דייר מוגן.
• דייר מוגן ששילם דמי מפתח לבעלים ומחזיק בפועל בנכס.
• דייר מוגן שקיבל את הזכות מכוח סעיפים בחוק, למשל פטירה של דייר מוגן מי שגר איתו בדירה והינו קרוב מדרגה ראשונה כגון: אישתו וילדיו, אזי הם הופכים למוגדרים במה שנקרא דיירות מוגנת בכפוף לסייגים בחוק. בנוסף החוק מונה מקרים שבהם הופך להיות דייר בנכס לדייר מוגן במקום הדייר המוגן המקורי הרשום בהסכם.

• הגנה בפני אי סילוק מהנכס עד לסוף ימיו של הדייר המוגן.
• תשלום דמי שכירות מופחתים בעיקר במגורים ותשלום דמי שכירות מופחתים רק בחלק מהנכסים בהם מתקיימים עסקים.
• במקרה שדייר מוגן מעביר את הזכות לאחר דהיינו יש דייר יוצא ודייר נכנס, אזי הוא זכאי לחלק מדמי המפתח שישולמו על ידי הדייר הנכס. כאשר זכות ראשונית לרכוש את הנכס מידי הדייר ניתנת לבעלים, במידה ובעל הנכס מסרב אזי יכול הדייר המוגן להציע דייר אחר במקומו. דמי המפתח יתחלקו בין הבעלים לבין הדייר היוצא.
• העברת הזכות במקרים מסוימים על פי הסייגים בחוק. כגון: פטירת דייר מוגן, גירושין ונטישת משפחתו המתגוררת במושכר.
• דייר מוגן זכאי לפיצוי הפקעה, זכאי לפיצוי מי שגר בבית ביום פרסום ההודעה להפקיע ובכללם גם דייר מוגן, בכל מקרה לא יפונה בית מגורים ללא פיצוי או קבלת שיכון חלופי סביר. שמאי מקרקעין מטעמך, דהיינו מטעם הדייר המוגן יחשב את גובה הפיצויים על פי תחשיבים שמאיים ללא כל הפחתה לענין הדיירות המוגנת, ויגיש שומה מנומקת לועדה המקומית.
• על פי פסיקה ולא חוק המקרקעין, דייר מוגן זכאי לפיצוי ירידת ערך עקב תכנית בנין עיר פוגעת או תכנית מפורטת.

במה שנקרא דיירות מוגנת קיים יתרון כלכלי לדייר המוגן המתבטא בתשלום דמי שכירות נמוכים ממה שמקובל לשלם בשוק. זהו למעשה ההפרש בין דמי השירות המשולמים מפועל על ידי הדייר המוגן לבין תשלום דמי שכירות ראויים על פי שווי שוק. גובה דמי השכירות נקבעו על פי תקנות והם מתעדכנים בכל תקופה. בעקבות הרפורמה המשפטית בשנים האחרונות המתבטאת בהגנה על בעלי הנכסים בעסקים היתרון כלכלי בולט במיוחד בנכסים למגורים ופחות בנכסים המיועדים לעסקים. הרפומה באה להגן על בעלי הנכסים בעסקים ולצמצם את זכויות הדייר המוגן בנכסים אלו, כאשר בנכסים למגורים חל על הדייר המוגן הגנה סוציאלית "סעד מן הצדק" שמעניק לו ביהמ"ש.

• דייר שלא שילם דמי שכירות ו/או עשה שימוש בלתי חוקי בנכס ו/או פגע במושכר נזק ניכר, פגע בסביבה על ידי הטרדת השכנים וכדומה.
• לבעלים זכויות במגרש והוא רוצה לנצל אותם ולבנות, במקרה כזה הבעלים צריך להודיע לדייר בכתב ולהעמיד דיור חלופי לדייר שיהיה תואם לתנאים בהם גר הדייר המוגן מבחינת אזור הנכס, שטח וכדומה, כאשר הדייר המוגן נשאר דייר מוגן גם בנכס החלופי שהוצע לו ו/או פיצוי כספי. אציין כי זכויות הבניה שייכים לבעלים. שמאי מקרקעין יעריך את שווי הנכס והתנאים החדשים המוצעים, כמו כן השינוי יחתם בחוזה חדש אצל עו"ד מומחה בחוק הגנת הדייר כל זאת על מנת להבטיח את זכויותיהם של הדייר והבעלים. במידה ומדובר בעסק אזי ילקח בחשבון תשלום עבור מוניטין, הוצאות העברה, דמי פינוי נלווים וכדומה.
• יש מקרים שהם ניתן לפנות דייר מוגן מהנכס ולהעמיד לדייר שיכון חלופי, וזאת כאשר המושכר דרוש לבעל הנכס או במידה והבעלים הינו גוף ציבורי והמושכר דרוש לצורך ציבורי.

כאשר הבעלים רוצה לפנות את המושכר מסיבה של ניצול זכויות נוספות או שינוי ייעוד על פי תכנית בנין עיר או תכנית מפורטת, דהיינו השבחת הנכס אזי בנוסף לפיצוי דייר המוגן ו/או העמדת שיכון חלופי לדייר יחול תשלום היטל השבחה על הבעלים. ראה מאמר היטל השבחה

במידה והופר הסכם שכירות על ידי דייר מוגן קיימת לדייר הזכות ל"סעד מן הצדק". ביהמ"ש לא יתן צו פינוי לדייר מוגן ללא בחינת ההיבט הסוציאלי של "סעד מן הצדק" המעוגן בסעיף 132 לחוק הגנת הדייר:

(1) "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה צודק לתתו".
מאחר ו"סעד מן הצדק" הינו חוק סוציאלי הבא להגן על הדייר המוגן מטעמי צדק הוא ינתן לרוב בקבלת דיירות מוגנת בנכסים למגורים ופחות בבקבלת דיירות מוגנת בנכסים לעסקים.

בשנים האחרונות חל שינוי במגמה לגבי דיירות מוגנת בנכסים המשמשים לעסקים כפי שמשתקפת בתקנות החדשות ובפסיקות ביהמ"ש.
המגמה הינה להגן על זכויות הבעלים ולצמצם את זכויות הדייר המוגן בעסק לאור חוק יסוד "כבוד האדם וחירותו" דהיינו אין לפגוע בקניינו של אדם.
לפיכך נקבע על ידי בית המשפט העליון כי ברוב הנכסים לעסקים ישולם דמי שכירות ראויים ולא מופחתים. לדייר המוגן תשאר זכות ההגנה בפני אי סילוק מהמושכר אבל ישלם דמי שכירות לפי שווי שוק, דהיינו דמי שכירות ראויים.
על פי התקנה החל משנת 2003 כל דייר מוגן בנכס המשמש לעסק שלא שילם דמי מפתח ישלם דמי שכירות ראויים למעט רשימה של 26 סוגי עסקים שישלמו דמי שכירות ראויים גם אם שילמו דמי מפתח וביניהם: בנק, ביטוח, יבוא ויצוא, מפעל תעשייתי מעל 30 איש, סוכנות נסיעות, משרד בעל מקצוע חופשי, גלריה, חניון, בית ספר לנהיגה ועוד.

דמי מפתח משולמים בנכסים למגורים ובנכסים המשמשים לעסקים. כאשר מדובר בהחלפת דייר מוגן באחר, דהיינו דייר יוצא ודייר נכנס אזי חל תשלום שנקרא דמי המפתח. שיעור דמי המפתח הינו אחוז מסוים משווי הנכס. ככל שהביקוש לנכס באזור מסוים גבוה יותר אחוז דמי המפתח משווי הנכס גבוה יותר. שמאי מקרקעין בבואו להעריך את הנכס מתחשב ברמת הביקוש באזור לנכס וכן ליתרון הכלכלי שיש לדייר המוגן וקובע על פי תחשיבים שמאיים את אחוז דמי המפתח משווי הנכס שעשוי להגיע באזורים מבוקשים מאד ל-90% משווי הנכס. תשלום דמי המפתח על ידי הדייר הנכנס דהיינו הדייר המוגן החדש מחולק בין הבעלים לבין הדייר היוצא, כ-1/3 לבעלים וכ-2/3 לדייר היוצא.

דמי פינוי כוללים: דיור חלופי או תשלום מדמי המפתח בתוספת הוצאות העברה, כאשר מדובר בנכסים לעסקים מתחשבים במוניטין והוצאות נוספות אחרות הנלוות לפינוי.

בנכסים ביעוד לעסקים כגון: מסחר, משרדים ותעשיה שמשלמים בהם דמי שכירות ראויים, הנגזרים משווי שוק של הנכס שווי דמי המפתח הינו 5%-10% משווי הנכס שכן הם משלמים דמי שכירות ראויים וקיימת להם רק הגנה בפני אי סילוק מהנכס ללא היתרון הכלכלי. דהיינו להבדיל משכירות חופשית המוגבלת בזמן ע"פ חוזה.

הערכת נכסים בתחום דיירות מוגנת על ידי שמאי מקרקעין נעשית על פי רוב בגישת ההשוואה ובגישה הכלכלית. שמאי מקרקעין יוצא מנקודת שווי הנכס בשוק החופשי כריק ופנוי. ב- 2 הגישות דיירות מוגנת תתחשב שמאי מקרקעין בפרמטרים שהצגתי כגון: ייעוד הנכס, דמי מפתח, וותק הדייר המוגן בנכס, דמי שכירות ראויים בשוק, יתרון כלכלי המתבטא בדמי שכירות מופחתים וכן התייחסות לתקנות החדשות בכל הנוגע לתחום דיירות מוגנת בנכסים ביעוד לעסקים.

שמאות נחוצה משום שהוגשו לבית המשפט אלפי תביעות מבעלי נכסים כלפי דיירים מוגנים. הליכים אלו יכולים להימשך זמן רב, גורמים לנזקים לשני הצדדים ומצריכים שמאי מקרקעין. שמאות מוצלחת יכולה להוביל לכך שמחלוקות אלו יפתרו תוך מספר מצומצם של פגישות. שמאי מקרקעין ינסה לשמור על זכויותיו של הדייר המוגן אך גם לאפשר לבעלי הנכס לבצע עסקאות נדל"ן. תהליך הגישור והבוררות דרך שמאות מקרקעין הוא חשוב וקריטי לסיום ההליכים במהרה ויעילות. שמאות אמנם נחוצה לצרכי גישור, אך לעתים יש צורך להיעזר בבעלי מקצוע מלבד שמאי מקרקעין כגון משפטנים ורואי חשבון. עבודת שמאות יעילה מאפשרת התחשבות בצרכיהם ובזכויותיהם של שני הצדדים והגעה מהירה לפתרון.