תשלומים והחלטות המנהל

לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A

 מנהל מקרקעי ישראל מנהל את הקרקעות שבבעלות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח. המהווים כ- 89 />
לא ניתן לרכוש את אדמות המנהל אלא רק להחכיר הבעלות על הקרקע נשארת בידי המנהל ונדרשת הסכמת המנהל לביצוע פעולות כגון: העברת זכויות, תוספת בניה, פיצול מגרש וכדומה. עבור פעולות אלו שמאי מקרקעין ממשלתי מכין שומה לתשלום לחוכר, בשלב זה חשוב כי החוכר יקבל יעוץ משמאי מקרקעין מטעמו, אשר יבחן את כל המרכיבים המשפיעים על שווי הנכס.
במידה ואותו שמאי מקרקעין מטעם החוכר ימצא  כי נקבע לו תשלום גבוה הוא ימליץ לחוכר להגיש "שומה נגדית" מנומקת המפרטת את ההפחתה הנדרשת על פי כל הפרמטרים והעקרונות השמאיים. על מנת לקבוע את גובה התשלום יש הליך מעוגן בחוק לקבלת ערערים על שומת שמאי מקרקעין ממשלתי מטעם המנהל. עבודת המנהל נקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל ופועלת על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך 1960.
 
זכות החכירה נרשמת בלשכת רישום מקרקעין דהיינו טאבו. במידה ולא ניתן לרשום בטאבו את זכות החכירה למשל העדר פרצלציה אזי זכות החוכר תעוגן בהסכם עם המנהל והחברה המשכנת.
 

חוזה פיתוח  או הסכם פיתוח:

הינו הסכם המייעד קרקע לבניה במטרה ובתנאים שהמנהל אישר בהתקיים התנאים, זכאי היזם להתקשר עם המנהל בחוזה חכירה. עד לחתימת חוזה החכירה החוכר העתידי הוא "בר רשות" ואין לו זכות קניינית. כיום המנהל מצמצם את הנוהל הדו שלבי הנ"ל המגמה היא להחכיר קרקע מהוונת ישירות בהסכם חכירה לדורות. למעשה הנוהל הדו שלבי דהיינו הסכם פיתוח ניתן לגבי קרקע שלא שווקה במכרז או ללא תכנית בנין עיר.

חוזה חכירה:

הינו הסכם שכירות לתקופה ארוכה אשר מבטיח את זכויות החכירה. מאחר ולא ניתן להעביר את הבעלות על הקרקע החכירה הנ"ל מאפשרת כי הקרקע תשאר בידי מנהל מקרקעי ישראל אשר מנהל את אדמות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח. שמאי מקרקעין מעריך את שווי הזכויות לתקופת החכירה ובהתאם לכך נקבע גובה התשלום שמשלם החוכר בהיוון או דח"ש – דמי חכירה שנתיים.
 

דמי חכירה שנתיים:

נקבע לפי החוזה האישי של החוכר. למעשה דמי החכירה השנתיים מהווים השלמה לדמי החכירה הראשוניים דח"ר, ששולמו עם הזכות לשימוש בנכס. במידה והחוכר שילם דח"ר נמוך מ-40ef="http://www.shamy.co.il/">שמאי מקרקעין ממשלתי ליום תחילת תקופת החכירה החדשה. במידה ושילם דח"ר יותר מ-40 />
דמי היוון:

תשלום חד פעמי מראש בתקופה נוספת של 49 שנה או ליתרת התקופה. במידה ושילם דח"ר נמוכים ישלם 1.25