שמאות מקרקעין | מימוש מהיר

בס"ד

לימור ינוקא, שמאית מקרקעין מוסמכת, BA.

ישנם מספר סיטואציות למימוש מהיר במקרקעין אותם מעריך שמאי מקרקעין, המאמר דן בתחום "שמאות מקרקעין" לצורך מכירת נכס אשר נמצא אצל כונס נכסים שמטרתו הינה למכור את הנכס מהר על מנת להחזיר לבנק למשכנתאות או כל גורם אחר את כספו בחזרה. שמאי מקרקעין עורך שומה לשווי הנכס על כל יתרונותיו וחסרונותיו בהתאם לפרמטרים שמאיים ולאחר קביעת שווי הנכס עורכים את ההפחתה הנדרשת למימוש מהיר, דהיינו הדחייה בזמן לחשיפה של הנכס לקונים פוטנציאליים לעומת מכירת הנכס בשוק החופשי.

בעיתונות לא פעם מציינים כמימוש מהיר נכס שנמכר לאחר שנרכש, כאשר החברה או הגורם המוכר לא ניצל את זכויות הנכס לצרכיו אלא מכר את הנכס ברווח או בהפסד תלוי במצב בכלכלי של החברה המושפעת ממצב שוק הנדל"ן בארץ ובחו"ל. הדוגמאות לכך הם רבות, למשל חברת אזורים מכרה נכס ביוסטון ברווח של 23.5 מיליון דולר 4 חודשים לאחר רכישתו, יש גם מצב הפוך שחברה מוכרת נכס בהפסד, בעקבות שינויים באזור או מצב כלכלי או שהחליטו לממש נכס אחר. אציין כי שני הסיטואציות הנ"ל אינם מצבים מייצגים כלל. בכל מקרה כוונת המאמר היא לבחון היבטים שמאיים בביצוע שמאות לצורך מימוש מהיר לנכס הנמצא אצל כונס נכסים.

כאשר אדם פרטי או חברה, יזם וכדומה אינו עומד בהתחייבות ההלוואה שנטל על עצמו והנושה מבקש להחזיר את כספו, ביהמ"ש מחייב את הנושה טרם הצעת הנכס למכירה לערוך שמאות מקרקעין לנכס אצל שמאי מקרקעין מוסמך, אשר יקבע את שווי הנכס.
שמאי מקרקעין בדו"ח שמאות שהוא מכין לביהמ"ש מעריך את שווי הנכס במצבו כפי שהיה נמכר בשוק החופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא מגבלה של זמן חשיפת הנכס לרוכשים פוטנציאליים. ומשווי שוק שקבע שמאי מקרקעין מפחיתים בגין המגבלות שחלות על הנכס במימוש מהיר.

ככל שנכס יותר אטרקטיבי דהיינו יש לו יותר ביקוש, אזי מידת זמן החשיפה לקונים פוטנציאליים קטנה. כמובן שרמת ביקוש נגזרת ממצב השוק בארץ בכללותו ומאזור הספציפי בו נמצא הנכס.
למשל לדירה בגוש דן הממוצע לזמן חשיפה לקונים הינו 6 חודשים ואילו דירה שאין לה ביקוש עקב מיקומה בקומה גבוה ללא מעלית, מצב תחזוקה ירוד, גיל המבנה גבוה וכדומה יידרש זמן חשיפה ממושך יותר למציאת קונה. הדחייה בזמן, המבטלת כמעט את זמן החשיפה לרוכשים פוטנציאליים מתבטאת בהפחתה למימוש מהיר של 10

לא בהכרח. יש סטיגמה או תפיסה בציבור כי נכס המוצע למכירה באמצעות כונס נכסים יימכר פחות משווי שוק או מערכו הריאלי, למרות שבדו"ח שמאות מקרקעין של שמאי מקרקעין מעריך את הנכס כפי שהיה נמכר בשוק החופשי ללא מגבלה של זמן חשיפה ורק אחר כך הוא מציין את ההפחתה במימוש מהיר. בשיקוליו של שמאי מקרקעין יילקח בחשבון מידת הביקוש לנכס על כל מאפייניו של הנכס.

לאחר שהנכס פורסם, מגישים הצעות למכרז. לאחר סלקציה ראשונית עולים ההצעות הגבוהות. מגישי ההצעות הגבוהות מנהלים באמצעות הכונס התמחרות פומבית ביניהם. הכונס ישאף לקבל את ההצעה הגבוה ביותר על מנת לשלם את החוב לנושה. בנכסים שאינם דירות כגון מפעלים יתכן שיהיו שיקולים נוספים.

המחיר שבו יימכר הנכס עשוי להיות שווי שוק ולעיתים גם יותר גבוה. תלוי במידת הביקוש לנכס. לעיתים קורה כי נכס נמכר במחיר גבוה משווי שוק, אותו העריך שמאי מקרקעין בדו"ח שמאות מקרקעין וזאת כתוצאה מהדינאמיקה של תהליך ההתמחרות בין הקונים במכרז. או מצב שבו יש קונה מיוחד המוכן לשלם מחיר גבוה משווי שוק עקב שיקולים אישיים. לדוג' רוכש דירה קרוב לעסק שהוא מנהל או קרוב לדירות של ילדיו.

בתקופה האחרונה יש משקיעים פרטים המחפשים דירות או נכסים מניבים אחרים להשקעה ופונים בהצעות למכרזים. בשנת 2008 כשליש מרוכשי הדירות נקנו לצורך השקעה והיום המגמה הנ"ל מתרחבת. עקב ריבוי הרכישות לצורך השקעה יש מגמה בכנסת להעברת חוק להעלאת המס על רכישת דירות להשקעה. טרם ההשתתפות במכרז רצוי להתייעץ עם שמאי מקרקעין אשר יעריך את שווי הנכס והפוטנציאל כהשקעה. לאחר שהרוכש זכה במכרז הוא מקבל את הנכס כפנוי וריק מכל חוב לרבות מיסים החלים על המוכר כגון: היטל השבחה ראה מאמר היטל השבחה, מס שבח, באדמת מנהל דמי הסכמה וכדומה ראה מאמר מנהל מקרקעי ישראל. הרוכש ישלם את המיסים החלים עליו כגון: מס רכישה וכדומה ראה מאמר מיסוי מקרקעין.

כאשר שמאי מקרקעין קובע את שווי הנכס ומפרט בדו"ח שמאות מקרקעין את כל יתרונותיו וחסרונותיו של הנכס לרבות מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של הנכס. הרוכש יגיש הצעה ריאלית במכרז והסיכוי שלו לזכות במכרז גבוהים יותר. בנוסף בדינאמיקה של תהליך ההתמחרות הרוכש יקבע את המקסימום שהוא מוכן להשקיע בנכס ולא ייגרר להתמחרות בה הוא אומנם זכה, אך במחיר לא ריאלי או מחיר שלא התכוון מלכתחילה להציעו.

משרדנו י.ל שמאות מקרקעין ונדלן מבצע הערכות שווי לפרטים, יזמים וחברות, שמאי מקרקעין עורך שמאות מקרקעין בה הוא מפרט את כל הפרמטרים השמאיים לקביעת שווי הנכס ואת המיסים החלים עליו בכל היעודים: מגורים, מגרשים, תעשיה, מסחר ועוד כולל אדמת מנהל מקרקעי ישראל.