דִּירוֹת נוֹפֵשׁ וְדִירוֹת לְהַשְׂכַּרֶָה לִטְווח קָצָר, מִיסּוּי

דִּירוֹת נוֹפֵשׁ וְדִירוֹת לְהַשְׂכַּרֶָה לִטְווח קָצָר, מִיסּוּי

ד"ר איתמר כוכבי עורך דין, רואה חשבון וכלכלן

הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות".

מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.

מרצה מצטיין טכניוני – ראוי לשבח בהוראה לשנת התשע"ו.

אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות" לתואר MBA.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of Law, University of Haifa.

שיעורי מבוא – שכר ותגמולים – חשבונאי, משפטי, מיסויי

מבוא – בקרת עלויות – עקרונות החשבונאות – חשבונאות פיננסית

דירות נופש, דירות או וילות להשכרה לטווח קצר – מיידי

דירת נופש הינה דירה המיועדת לנופש ואינה מיועדת למגורים קבועים. דירת נופש הינה דירה אשר מטרתה לשימוש להלנה, להנאה או בילוי לטווח קצר באופן מיידי, מקום או מבנה עסקי, למטרת הלנת אורחים באופן מסחרי.

דירות הנופש מופיעות להשכרה באתרי אינטרנט כמו Airbnbאו booking.

הבעלים המשכירים את הדירות באמצעות Airbnb ו-booking, הינם בעלי הכנסה עסקית לכל דבר וענין.

הַכְנָסוֹת מִשְּׂכַר דִּירָה לְנוֹפֵשׁ – לַטְּווָח קָצָר, מִסּוּי

דירות נופש, חיוב מס הכנסה

השכרת דירת נופש לתקופה קצרה חייבת במס כהכנסה כעסק. המס מוטל על פי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה (פקודת מס הכנסה הינה החוק שמכוחו נגבה מס הכנסה במדינת ישראל), הקובע בזו הלשון:

2. מס הכנסה יהא משתלם, בכפוף להוראות פקודה זו, לכל שנת מס, בשיעורים המפורטים להלן, על הכנסתו של אדם תושב ישראל שהופקה או שנצמחה בישראל או מחוץ לישראל ועל הכנסתו של אדם תושב חוץ שהופקה או שנצמחה בישראל, ממקורות אלה:

עסק ומשלח-יד

(1) השתכרות או ריווח מכל עסק או משלח-יד שעסקו בו תקופת זמן כלשהי, או מעסקה או מעסק אקראי בעלי אופי מסחרי;

הכנסה מפעילות המגיעה לכדי עסק הינה הכנסה הנושאת אופי עסקי, העומדת במבחני הפסיקה כדלהלן:

מבחן התדירות, מבחן הבקיאות, מבחן הייעוד, מבחן ההתארגנות, מבחן היזמות ומבחן הסיכון הכלכלי.

בוחנים, אם ההכנסה מדירת הנופש מקורה בעסקה שטבעה להתבצע במסגרת "עסק" על פי מדידה כמותית של העסקאות. מה קרבתה של העסקה במהותה לפעילות השוטפת של הבעלים. האם ההכנסה משכר הדירה מופקת בפעילות קבועה, אקטיבית ומתמשכת. מה משך הזמן שהבעלים החזיק בדירה והאם נרכשה לצרכי מסחר עסקי. המסקנה העולה כי שכירות תחשב הכנסה מעסק, אם השכרת הנכסים היא פעילות עסקית שוטפת ורצופה. ולפיכך, מן האמור עולה כי השכרת דירת נופש עומדת במבחנים האמורים לעיל וחייבת במס כהכנסה עסקי.

יתר על כן, בהוראות מס הכנסה (ניהול פנקסי חשבונות), בין סוגי העסקים מפורט "דירת נופש" במילים, "מחנה נופש". דירת נופש משקפת מקום או מבנה עסקי, למטרת הלנת אורחים באופן מסחרי. הוראות ניהול ספרי החשבונות יקבע על פי היקפו וגודלו של העסק. ככל שהעסק הוא בעל מחזור והיקף גדולים יותר כך הדרישות מבעל העסק גבוהות יותר באשר לסוג הפנקסים שינהל וניהול ספר האורחים אותו מנהלי או בעלי דירות הנופש, חייבים לנהל.

דירות נופש, חיוב במס ערך מוסף

מי שבבעלותו דירת נופש, הינו עוסק לצרכי מע"מ. בעל דירת נופש, רשאי להירשם כעוסק מורשה על פי תקנה 13(5) לתקנות מס ערך מוסף (רישום) בהיותו מי שעיסוקו מכירת זכויות במקרקעין, ולא יוכל לשנות מעמדו לעוסק זעיר פטור גם אם מחזור עסקאותיו נמוך מתקרת הפטור הקבועה בסעיף 31(3) לחוק.

על עסקאותיו של בעל דירת נופש, כאמור, לא יחול הפטור בשל השכרה למגורים אלא הסיפא של סעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף (השכרה לשם אירוח ב"בית מלון"), לפיכך עסקאות השכרת דירת נופש תחויב במע"מ, בשיעור המלא בגין ההשכרה.

לעניין מועד החיוב במע"מ, תחול תקנה 7(א)(4) לתקנות מע"מ, כלומר החיוב יתבצע על בסיס מזומן.

דירות נופש, מס רכישה וחיוב במס שבח – בעיות

מס רכישה בגין דירת נופש עומד על 5% ביחס לשווי הנכס בכללותו. רכישת דירת נופש אינה נחשבת כדירת מגורים לעניין תשלום מס רכישה (מס רכישה הוא תשלום מס, המוטל על רכישת זכות במקרקעין, המשולם לרשות המיסים. תשלום מס הרכישה מוטל על קונה הנכס, בשיעור קבוע משווי הנכס, או במקרים מסוימים, כמו בדירת מגורים, בשיעורים מדורגים).

רכישת דירת נופש אינה נחשבת כדירת מגורים לעניין הפטור ממס שבח. (מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין. המס מוטל על מוכר הנכס. המס בוחן את השבח (הרווח) שנבע בעת ביצוע עסקה, כלומר, התמורה אותה מקבל המוכר אל מול המחיר ששילם המוכר בעת רכישת הנכס). מהאמור עולה, כי דירות נופש המיועדות לעמוד לרשות הציבור הרחב במשך מרבית השנה אינן יכולות להיות על פי טיבן "דירות מגורים". מכאן, כי דירות הנופש אינן זכאיות להכרה במדרגות מס רכישה ואינן זכאיות לפטור ממס שבח במכירתן. דירות הנופש, לא ייחשבו ליחיד, כדירה נוספת לעניין בחינת שלילת פטור ממס שבח על דירת מגורים אחרת או קבלת מדרגות מס בעת רכישת דירה אחרת כדירה יחידה. המידע המוצג בעיקר בנושא מס רכישה ומס שבח הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית, מאחר ורשויות מיסוי מקרקעין לעיתים קרובות, רואות את נושא מס הרכישה ומס השבח בצורה אחרת, העולה עד כדי חיוב בסכום גבוה של מס הרכישה ומס שבח.

מכאן, כי אין לראות באמור במסמך לעיל כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

כמו כן, ראה מאמרי:

שְׂכַר דִּירָה, מִסּוּי – ד"ר איתמר כוכבי

שכר הדירה – מיסוי בגין טופס 5329 (1ח) – הצהרה על נכסים – ד"ר איתמר כוכבי

"רשות המסים בעקבות משכירי הדירות ב-"Airbnb

"פקחי רשות המיסים ערכו ביקורות אצל 58 משכירים ברחבי הארץ וגילו כי 33% לא מדווחים על הכנסותיהם. אחד המשכירים שהרוויח 135 אלף שקל הגיב: "לא ידעתי שמדובר בהכנסה עסקית". כתבתו של תומר הדר עיתון כלכליסט 28/6/2016

רשות המסים ערכה מבצע ביקורת בקרב משכירי דירות, בדגש על השכרה לטווח קצר באמצעות אתרי אינטרנט כמו Airbnb. פקחי הרשות ערכו 58 ביקורות בת"א, בירושלים, בחיפה ובאילת שהעלו כי 33% מבעלי הדירות לא דיווחו על הכנסותיהם.

בת"א נמצאו 6 בעלי דירות המשכירים דירותיהם באמצעות Airbnb ו-booking, אשר לא דיווחו על הכנסותיהם לרשות המסים. אחד מבעלי הדירות, המשכיר דירת יוקרה לא דיווח על הכנסה של 135 אלף שקל הגיב: "אני מדווח לפי 10%, לא ידעתי שמדובר בהכנסה עסקית". בדיקה שנערכה במשרד השומה לבעלת דירה המושכרת לטווח קצר העלתה כי היא אינה מנהלת כלל ספרים ולא רשמה הכנסות של כ-25 אלף שקל.

בירושלים מצאו המבקרים 4 בעלי דירות המשכירים דירותיהם לטווח קצר ולא דיווחו על ההכנסות. אחד המשכירים הוא תושב חוץ, המשכיר דירת יוקרה, אשר לא דיווח על הכנסה של 144 אלף שקל. תגובתו היתה: "התכוונתי לפתוח תיק ולדווח".

בחיפה נבדקו בעלי חדרים בבית מלון, המשכירים אותם לתקופות קצרות, ונתגלה כי 5 מהם לא דיווחו על הכנסותיהם לרשויות המס. רוב המשכירים טענו "לא ידענו שצריכים לדווח".

אחד מבעלי הבתים באילת מציע ב-Airbnb ו-booking 2 וילות להשכרה קצרת טווח על בסיס תשלום יומי שנע בין 1,000 ל-3000 שקל כמו כן, לא פתח בעל הווילות תיק ברשות המסים בתירוץ "אני חולה, אין לי כוח".

כל המקרים הועברו לטיפול משרדי השומה ומשרדי החקירות הרלוונטיים".

הַכְנָסוֹת מִשְּׂכַר דִּירָה לִמְגוּרִים

דירות מושכרות, נמצאות בבעלות משקיעים שונים. חלקם, יחידים ללא פנסיה, אשר משכירים את הדירה בזקנתם על מנת להפיק ממנה תשואה וחלקם, אזרחים אשר בבעלותם דירה נוספת לשם השקעה בלבד.

רבים מרוכשי הדירות הינם אנשים מבוגרים, הרוכשים אותן לטווח ארוך, כמקור הכנסה קבוע אשר יעבור בירושה לילדיהם או למי שיחפצו. לא קיים מיסוי על הכנסות נמוכות משכר דירה (עד 5,030 ₪ בערכי שנת 2016). בשל כך, ההשקעה בנדל"ן הפכה לאלטרנטיבה המשתלמת ביותר ביחס לריביות הנמוכות בשוק ההון.

יש לזכור כי המניע העיקרי לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות היה ירידת הריבית, שדחקה משקיעים משוק ההון וגרמה להם לחפש תשואות בהשכרת דירות. הביקוש לקניית דירות להשקעה זינק וההיצע לא הגיב בעוצמה, מה שגרם לעליית מחירים. בפועל, משקיעים עשירים העלו את המחירים ודחקו החוצה משקי בית עשירים פחות, שכבר לא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה למגורים.

אפקט הריבית הגביר את העיוות במערכת המס הישראלית. ולפיכך, אזרחים נאלצו למצוא דרכים אחרות למקסם את התשואה על כספם. המס על הכנסות מהשכרת דירות לדיירים, על פי התנאים המחייבים הרשומים מטה, עומד על 10% בלבד והוא חל רק על דמי שכירות חודשיים העולה על סכום של 5,030 ₪. מתחת לסכום זה קיים פטור. יתרה מכך, עקב אכיפה חלשה, גם מיסוי מזערי זה נגבה בשיעור נמוך. לפיכך, גברה ההעדפה להשקיע בדירות, אשר גרמה אף לעליה בביקוש לרכישת דירות.

עמדת רשות המיסים:

"התנאים לקבלת פטור ממס הכנסה, על הכנסה משכר דירה למגורים, כדלהלן:

הדירה מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה;

הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור.

הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד.

ניתן גם להשכיר לחבר בני אדם, אך נדרש כי עיקר פעילותו של חבר בני האדם הוא למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד ופעילותם אינה לצורכי רווח ובלבד שהתקבל אישור מנהל רשות המסים לחבר בני האדם השוכר.

הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.

הכנסה חודשית משכר דירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למגורים, ובין אם למטרה עסקית."

רשות המיסים בישראל תומכת במיסוי בעלי הדירות על הכנסה משכר דירה.

בבדיקות שנערכו על ידי משרדי הממשלה, ההכנסה הצפויה לאוצר משכ"ד עומדת על כ-2 מיליארד ₪ בשנה. לכן, לטובת הגדלת ההכנסות משוק השכירות, יש להחיל חובת דיווח על כל משכירי הדירות.

אם יש בבעלותך יותר מדירת מגורים אחת

במקרה כזה עומדות בפני המשכיר מספר אופציות מיסוי:

א. משכירים בעלי דירה, או דירות, אשר חל עליהם פטור בשל הכנסה נמוכה משכר דירה (עד 5,030 ₪ לחודש). מכאן, שחל עליהם פטור מדיווח למס הכנסה ופטור מתשלום מס.

ב. בעלי דירה, שהכנסתם משכר דירה היא מעל 5,030 ₪, מגישים דיווח מקוצר לרשויות המס מדי שנה (קיים טופס המוגש בתום שנת המס בו מדווחים על כתובת הדירה המושכרת בלבד). המשכירים יכולים לשלם מס של 10% על כל ההכנסה, כעולה מסעיף 122 לפקודת מס הכנסה. אולם, אין באפשרותם לנכות את ההוצאות או לקבל ניכויים או זיכויים. המס שמוטל הינו אחוז מהכנסת שכר דירה מהשקל הראשון.

ג. משכירים המגישים דו"ח שנתי לרשות המיסים כל שנה מדווחים גם על ההכנסות משכר הדירה. הם יכולים לבחור בין תשלום מס של 10% (ללא ניכוי הוצאות) או במסלול מיסוי אחר שבו הם יהיו רשאים להגיש דו"ח על ההוצאות ששולמו בגין הדירה המושכרת.

סיכום

השקעה בדירות מגורים להשכרה כמו גם דירות נופש להשכרה, מניבה לאזרחים הכנסות משכר דירה החייבות במס הכנסה. על האזרח לדווח על מקורות ההכנסה משכר הדירה. הצהרה הבאה בעיתוי מאוחר, עלולה לגרור אישום פלילי. זאת במידה ואותם דירות הניבו הכנסות בשנים עברו ולא דווחו לרשויות המס. כאמור, דיווח כוזב תוך השמטת מקורות הכנסה כלשהם, לרבות הכנסות משכר דירה, מסכן בפלילים, את האזרח העומד מול רשויות המס.

במאמר זה פורטו רק חלק מאופציות המיסוי האפשריות. בנושא קיומן של אופציות נוספות, יש לפנות לעו"ד המתמחה בנושא מיסים.

על כל אלה ועוד, תוכלו לשאול, עם יצירת הקשר עמנו למשרדנו, על פי הפרטים:

קריית הממשלה פל ים 7, חיפה, פל': 5443671- 050 טל: 8621350- 04,

פקס: 8621349- 04, e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net

הערה: המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להיפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-22 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורס "עקרונות החשבונאות".

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. Dr. Faculty of Law, University of Haifa, ISRAEL.

במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-25 שנה), וכן עורך דין. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים  7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050

e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net