נדל"ן – שוק הדירות רותח, עד מתי?

נדל"ן – שוק הדירות רותח, עד מתי?

הרצאת אורח

ד"ר איתמר כוכבי עורך דין, רואה חשבון וכלכלן

הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות".

מרצה מצטיין, טכניון – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.

אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורס "עקרונות  החשבונאות" לתואר MBA.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפהDr. Faculty of Law, University of Haifa.

מדוע אזרחי ישראל נוהרים לרכישת דירות? מספר תשובות להלן:

ראשית, "אפקט העדר" - אפקט העדר בא לידי ביטוי בריצת המונים לשוק הדיור הלוהט. ההצטרפות ל"עדר" נובעת מלחצים חברתיים ופסיכולוגיים אשר גורמים לאנשים להאמין ולעשות דברים רק משום שרבים אחרים עושים זאת או מאמינים בכך.

על מנת לא ליפול למלכודת העדר, על הפרט לפתח אחריות אישית בניהול כספיו והשקעותיו בשוק הדירות. ההמונים מבצעים פעולה כלשהי רק מכיוון שהם רואים אחרים עושים זאת, מבלי להפעיל שיקול דעת אישי. התוצאה המעשית של האפקט היא התפתחות בועה במחירי הדיור.

נוצר ביקוש עצום לדירות אשר אינו מבוסס על ניתוח כלכלי והגיון עסקי אלא על תוצאה של פסיכולוגיית ההמונים. פסיכולוגיה זו גורמת לעלייה לא מוצדקת במחירי הדיור, עלייה אשר בסופה תיבלם עליית המחירים. בעקבות כך עלולים מחירי הדירות להתרסק, כפי שאכן ארע בעבר במדינת ישראל ובעולם.

שנית, "תחושת ביטחון כלכלי של רוכשי הדירות" - ההחלטה לקנות דירה נותנת תחושת ביטחון ומממשת את חלומם של אזרחים רבים. בעלות על דירה נותנת תחושת סיפוק, סוג של ביטחון כלכלי, שייכות וגאווה על הישגים כלכליים בהגעה אל היעד הנכסף שהינו הדירה אשר בבעלותם. למרבית אזרחי המדינה, דירה היא הנכס היקר והחשוב שהושקעו בו שנים רבות של עמל.

לעיתים קרובות, רכישת דירה לא נובעת מבדיקה כלכלית אלא יש בה מרכיב פסיכולוגי של יציבות, עצמאות, יצירתיות, הגנה, ביטחון, יזמות, סוג של עסק, מקור הכנסה. רכישת הדירה הופכת את האזרחים לבעלי רכוש יקר ונותנת תחושה של עושר הגורמת להם לאושר. עם סיום התשלומים עבור המשכנתא יהיו בעלי הנכס בבעלות מלאה על דירתם. יתר על כן, בדירה שרכשו יוכלו לבצע כל פעולה שירצו ואף יעבירו בירושה לדורות הבאים, וכך יזכו להוקרה מצד ממשיכי דרכם. לאורך זמן מחירי הדירות הינם במגמת עלייה ואף לעיתים זינקו בצורה בלתי סבירה.

הניתוח השגור בפי העם הינו כי כסף יכול להתאייד ולאבד מערכו בכל שלב ובכל החלטה. כך למשל יכולה החלטת ממשלה או בעיית נזילות כזו או אחרת של בנק, ואף התמוטטותו, לגרום לאובדן הכסף, כפי שארע מספר פעמים בשנים האחרונות (ר' קפריסין, ארגנטינה, יוון). מול ההשקעה בבנק, נמצאת האפשרות להשקעה בדירה, הנתפסת כמשהו בטוח והגשמת חלום. לצורך רכישת דירה להשקעה אנו זקוקים להון ראשוני. המקור להון העצמי הראשוני יכול להיות חסכון, פנסיה, ירושה או שעבוד נכס כגון דירת המגורים אשר בבעלות הרוכש.

האפשרות האחרת לאזרח שאין ברשותו דירה, הינה השכרת דירה. לא תמיד השכרת דירה מהווה אלטרנטיבה יעילה יותר, הן מפני שבעלי הדירות יכולים למכור את הדירה בכל עת והן מפני שמשכירים רבים מחליטים לייקר את מחיר השכירות. בהיות האזרחים בעלי נכס, הם יוכלו לגור בשלווה, אף אם מחירה יירד, או להשכירה לדיירים מזדמנים.

שלישית, "אפקט הריבית הנמוכה" בפיקדונות בבנקים בישראל - על פי נתוני משרד האוצר, ריבית נמוכה הינה גורם המאיץ את רכישת הדירות להשקעה. המניע העיקרי לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות, נבע מסיבות חיצוניות. אחת הסיבות הינה הורדת הריבית, שדחקה משקיעים משוק ההון וגרמה להם לחפש תשואות בשוק הדירות. הלהט בביקוש לרכישת דירות להשקעה זינק והיצע הדירות לא הלם את הדרישה הגוברת, כתוצאה מכך נסקו מחירי הדירות. בפועל, משקיעים עשירים העלו את המחירים ודחקו החוצה משקי בית, אשר לא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה למגורים.

בשל גובה מס של 25% על הכנסות משוק ההון, לעומת פטור מלא עד לסכום הכנסה של 5,080 משכר דירה, אפקט הריבית הנמוכה הגביר את העיוות במערכת המס הישראלית. מעל הסכום האמור, יעמוד המס על שיעור של 10% עבור דמי השכירות. כמו כן, הריבית הנמוכה על כספי הפיקדונות בבנק (השואפת לעשירית האחוז), סגרה בפני המשקיעים את האפשרות להשקעה סולידית.  אזרחים רבים נאלצו למצוא דרכים אחרות למקסם את התשואה, מאחר ולא השתלם להשקיע בפיקדונות בבנק. התשואה האלטרנטיבית באה לידי ביטוי ברכישת דירות ובהשכרתן כדירות להשקעה.

המס על הכנסות משכירות חל רק על דמי שכירות חודשיים שאין עליהם פטור. יתר על כן, עקב אכיפה חלשה, גם מיסוי מזערי זה, נגבה בשיעור נמוך. לפיכך, גברה ההעדפה להשקיע בדירות, אשר גרם לעליה בביקוש. התנהגות זו של המשקיעים נובעת מהדחף הקפיטליסטי לייצר צבר הון ולהגדיל את ההון לאורך זמן. ההשקעה בדירות נובעת מן הרצון להרוויח יותר. אם הקפיטליסט לא ירוויח בנדל"ן, הוא יפנה לאפיקים אחרים כגון השקעה בבורסה. מכאן, שעל המדינה המודרנית החזקה לסייע לכל שכבות האוכלוסייה. היא יכולה לעשות זאת באמצעות חוקים ותקנות העומדים לרשותה (ר' הסבר בספרי "רווחה בעולם קפיטליסטי" ד"ר איתמר כוכבי, הוצאת ספריית גלובס).

רביעית, "היצע הדירות" - מחסור של דירות בשוק הנדל"ן - מחירה של דירה נקבע כתוצאה מהאינטראקציה שבין כוחות השוק, כלומר היצע הדירות אל מול הביקוש לדירות.

חוק ההיצע מתאר את התנהגות מוכרי הדירות בשוק. היקף ההיצע של מוכרי הדירות בשוק תלוי במחירה של דירה. ככל שמחיר של דירה יהיה גבוה יותר, כך המוכרים ישווקו לשוק כמות גדולה יותר. עקומת היצע לדירות מתארת את מספר הדירות שמוכרים מוכנים להציע ברמות מחיר שונות. כמות הדירות המוצעת אינה נתון קבוע, היא תלויה במספר הדירות במשק בנקודת זמן מסוימת. כשרמת המחירים עולה, מוכרים פוטנציאליים מוכנים להגדיל את כמות הדירות. לאמור: המוכרים מציעים את מספר הדירות המתאים להם עבור כל רמת מחירים.

במודל ביקוש והיצע בשוק הדירות, חוק הביקוש מתאר את התנהגות הצרכנים, כלומר רוכשי הדירות בשוק. ככל שמחירה של דירה יהיה גבוה יותר כך כמות הדירות, שיבקשו הצרכנים לקנות, תקטן. וככל שמחירן של דירות יהיה נמוך יותר, יבקשו הקונים לרכוש כמות גדולה יותר.

לאור העלייה המשמעותית במחירי הדיור בשנים האחרונות ובניסיון להשפיע  על מגמה זאת בשוק הדיור הרותח, על הממשלה לבצע מספר צעדים על מנת להגדיל את היצע הדירות למגורים על מנת לסייע בהוזלת מחירי הדירות הלוהטים. לצורך כך יש להתגבר על פערי היצע דירות עצומים אשר נוצרו במשך שנים של הזנחה מתמשכת של שוק הדירות בישראל.

משבר הדיור העמוק שנוצר, גרם לאלפי זוגות צעירים לוותר על חלום הבעלות על דירה. על מנת להגדיל את היצע הדירות, יש לבצע שורה של יוזמות שמטרתן לשנות מן היסוד את שוק הדירות בישראל. ניתן לבצע זאת באמצעות פישוט תהליכי פדיון הקרקע, קידום תשתיות, התרת חסמים, ופתיחת שוק הדירות באמצעות הדחפורים והקבלנים.

שר האוצר כחלון, מבקש להעביר החלטה בקבינט הדיור על פיה כל מכרזי הקרקע שיפורסמו על ידי המדינה בייעוד למגורים יפורסמו במתווה של "מחיר למשתכן". מחיר למשתכן הינה תכנית ממשלתית שמטרתה להוזיל את מחירי הדירות לזכאים באמצעות פרסום מכרז הקורא לקבלנים להציע הצעות לבניית מבני מגורים, כשהקריטריון לזכייה הוא מחיר מכירה נמוך של הדירה לצרכן.  תכנית זו תבצע מהפכה בשיווקי הקרקע. היצע הדירות המוזלות אמור להשפיע על השוק אשר יעניק לזכאים את האפשרות לרכוש דירה מוזלת. תוצאות מהלך רחב של הגדלת ההיצע יביאו להורדת מחירי הדירות.

חמישית, "משקלם של המשקיעים בסך העסקאות עלה ל-27.5%" - מכאן ניתן ללמוד כי כל דירה שלישית או רביעית בשוק הדיור הישראלי נרכשה על ידי משקיע. תוצאות אלה מהוות שיא לוהט ביותר בענף הדירות ובעיקר בקרב משקיעי הנדל"ן. המשקיעים בדירות הם אותם אנשים שאפתניים שבדקו ומצאו כי דירות להשכרה הן המקום הנכון לשים בו את ההון העצמי שלהם.

עיתון The Marker ציין כי: "מחצית ממשקי הבית השכירים שרכשו דירה להשקעה בחמש השנים האחרונות (52%), לפחות אחד מבני הזוג מועסק כשכיר במגזר הציבורי, בבנקים או בחברות הביטוח" - כך מראים נתונים שסיפקה חטיבת המחקר באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לבקשת The Marker. מדובר בשיעור גבוה בהרבה משיעורו של פלח זה באוכלוסייה, 31%. הנתונים מתייחסים לעובדי המגזר הציבורי במובנו הרחב: כל משרדי הממשלה, החברות הממשלתיות כמו חברת חשמל ומקורות, הרשויות המקומיות והתאגידים העירוניים, האוניברסיטאות, קופות החולים ומוסדות כמו קק"ל, קרן היסוד, הג'וינט והבונדס".

לאחרונה, מפנים קברניטי האוצר את תשומת לבם לרוכשי הדירות להשקעה, מאחר והם גורם מהותי לעליית המחירים בשוק הדירות. בהתאמה, ביקש שר האוצר כחלון להטיל מס רכישה של 8% ו-10% על המשקיעים בדירות. צעד זה הינו חלק משורת צעדים אשר נועדו לרסן את הביקוש הלוהט לדירות להשקעה ולעצור את נהירת המשקיעים לשוק הדירות. באוצר מעריכים כי העלאת המס תוביל משקיעים פוטנציאלים להחלטה שאינם מעוניינים עוד ברכישת דירות להשקעה. המטרה תבוא לידי ביטוי כדלהלן:

1. הגדלת היצע הדירות עבור רוכשי דירה ראשונה, שנחשבים למתחרים העיקריים של המשקיעים בשוק הדירות הזולות.

2. מיתון עליית מחירי הדירות בשל הפחתת הביקושים בקרב משקיעים.

שישית, "משקלם של הזוגות הצעירים בסך העסקאות עומד על 36%" - בשל ביטול האפשרות למע"מ 0 אותו ניסה, ללא הצלחה, להנהיג לטובת הזוגות הצעירים, שר האוצר דאז-יאיר לפיד, זינקו רכישות הדירות ויצרו גידול חריג של 36% ברכישות דירות על ידי הצעירים ברבעון האחרון של 2014. גידול נוסף של 12% ארע ברבעון הראשון של שנת 2015.

המשקיעים המתוחכמים, עשו "סיבוב" על כתפי שאר האוכלוסייה והזוגות צעירים בתוכם. משקיעים אלו, מכרו דירות עד סוף 2013 לניצול הפטור ממס שבח, ומיהרו לרכוש דירות חדשות באזורים אטרקטיביים שבהם הם צפו המשך עליית מחירים עתידיים. זאת, תוך שהם מתחרים עם הזוגות הצעירים על הדירות הזולות ובכך גורמים להמשך עליית המחירים בשוק הדירות.

המשקיעים מתחרים בזוגות הצעירים, תחרות שדוחפת את רמת המחירים גם בפלח השוק שנועד למשפחות בתחילת דרכן. עליית אחוז המשקיעים ברכישת הדירות, שברובם קהל מתוחכם ומנוסה יותר מזוגות צעירים, מדגישה את חוסר האמון של הציבור בצעדי הממשלה ומשרד האוצר להורדת המחירים .רוב הזוגות הצעירים המבקשים לרכוש דירה ראשונה (המהווים 36% מרוכשי הדירות על פי נתוני משרד השיכון), אינם בעלי חסכונות בהיקף נרחב.

זוגות צעירים בתחילת דרכם מוצאים עצמם עם הוצאות מרקיעות שחקים והכנסות ממוצעות בדרך כלל. הפתרון העולה לטובתם הינו לקיחת משכנתא מהבנקים. צעד כזה, קושר את חיי הלווים הצעירים עם הבנק לתקופה ארוכה של תשלומים גבוהים של כמה אלפי שקלים בחודש, העשוי להימשך כ- 20 שנים ויותר. זאת לאחר שהזוגות הצעירים נדרשו להעמיד הון עצמי בגובה של שליש, בדרך כלל, משווי הדירה.

על אף הקשיים, הזוגות הצעירים "חדלו מלשבת על הגדר", על פי הנתונים דלעיל, עולה כי קיימת התעוררות ברכישת דירות מצד הזוגות הצעירים. הללו, איבדו אמון בהצהרות הממשלה וזוגות היכולים לרכוש דירה כעת, לא מתכוונים להמתין להצהרות נוספות של שר האוצר כחלון. התוצאות דלעיל מעידות על מכירות בקצב מוגבר בשוק הדירות הרותח ונהירת כלל האוכלוסייה לשוק הדירות.

הערה:  המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות.

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-20 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורס "עקרונות החשבונאות".

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. Dr. Faculty of  Law, University of Haifa, ISRAEL.

במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-23 שנה), וכן עורך דין. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים  7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050

e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net