מס רכישה
רעידת אדמה בשוק הדירות, לריסון וצינון משקיעי נדל"ן
ד"ר איתמר כוכבי עורך דין, רואה חשבון וכלכלן
הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות".
אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורס "עקרונות החשבונאות" לתואר MBA.
מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.
הרצאה מס' 7
מבוא
מס רכישה הינו מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין, כגון: קרקע, דירות, בתים, מגרשים ומבנים. המס משולם לאוצר המדינה. החייב במס ברכישת מקרקעין הינו הקונה. מס הרכישה משולם, בנוסף לתשלום עבור הנדל"ן, עליו שילם קונה הנכס. מס הרכישה יהיה בשיעור יחסי משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת. בישראל קיימים פטורים שונים לתשלום מס רכישה. הפטור השימושי ביותר הינו הקלה לרוכשי דירה ראשונה ו/או יחידה. בדרך כלל מדובר בזוגות צעירים. רוכשי דירה יחידה, אינם נדרשים לשלם מס רכישה עד לסכום מסוים, או מדרגה המתעדכנת, מעת לעת (כיום הפטור ממס רכישה לדירה יחידה עומד על סכום של 1,517,210 ₪). מס רכישה הינו מס עקיף שאינו מוטל על הכנסה או רווח. מכאן עולה שהמס על רכישת דירה הינו מס כפול. זאת, משום שעל הכנסות אלו (שמקורן בהכנסות העובד, ברווחי העסק וכן ברווחי חברות), המס שולם כבר עם קבלת ההכנסה/הרווח. בתמצית ניתן לומר שמס רכישה הינו תשלום מס כפול על אותה הכנסה.
הבעיה
המניע העיקרי לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות, נבע מסיבות חיצוניות אשר אחת מהן הינה הורדת הריבית, שדחקה משקיעים משוק ההון וגרמה להם לחפש תשואות בנדל"ן. הביקוש לקניית דירות להשקעה זינק והיצע הדירות לא הלם את הדרישה הגוברת כתוצאה מכך נסקו מחירי הנדל"ן. בפועל, משקיעים עשירים העלו את המחירים ודחקו החוצה משקי בית, אשר לא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה למגורים.
אפקט הריבית הגביר את העיוות במערכת המס הישראלית, בשל גובה מס של 25% על הכנסות משוק ההון (כאשר על הכנסות אלו, שמקורן ברווחי חברות, כבר שולם מס חברות. כלומר, תשלום מס כפול על אותה הכנסה). בנוסף הריבית הנמוכה על פיקדונות בבנק (השואפת לעשירית האחוז), סגרה בפני המשקיעים את ההשקעה הסולידית. אזרחים נאלצו למצוא דרכים אחרות למקסם את התשואה, מאחר ולא השתלם להשקיע בשוק ההון. התשואה האלטרנטיבית באה לידי ביטוי ברכישת דירות ובהשכרתן כדירות להשקעה. המס על הכנסות משכירות עומד על 10% בלבד והוא חל רק על דמי שכירות חודשיים שלא חל עליהם פטור (דמי שכירות העולים מעל סכום של 5,080 ₪ ). יתר על כן, עקב אכיפה חלשה, גם מיסוי מזערי זה, נגבה בשיעור נמוך. לפיכך, גברה ההעדפה להשקיע בנדל"ן, אשר גרם לעליה בביקוש. התנהגות זו של המשקיעים נובעת מהדחף הקפיטליסטי לייצר צבר הון ולהגדיל את ההון לאורך זמן. ההשקעה בדיור נובעת מן הרצון להרוויח יותר. אם הקפיטליסט לא ירוויח בנדל"ן הוא יפנה לאפיקים אחרים כגון השקעה בבורסה. מכאן, שעל המדינה המודרנית החזקה לסייע לכל שכבות האוכלוסייה. היא יכולה לעשות זאת באמצעות חוקים ותקנות העומדים לרשותה. (ר' ספרי רווחה בעולם קפיטליסטי).
הפתרון
הפתרון לבעיה יבוא כנראה, באמצעות העלאה דרמטית של מס הרכישה על משקיעים בשיעור של 25% על כל שקל רכישה של דירה (מס מהשקל הראשון).
כיום מוטל מס רכישה על המשקיעים (רוכשי הדירה הנוספת, שאינה דירת מגורים), בשיעורים שונים לפי 5 מדרגות מס.
במדרגה הראשונה נקבע מס רכישה העומד על שיעור של 5% ואילו במדרגה החמישית והאחרונה נקבע שיעור מס של 10%, זאת, כאשר מחיר הדירה עולה על 15 מיליון ₪. רוכשי הדירות להשקעה (דירה נוספת שאינה דירת מגורים), יכנסו בתקופה הקרובה לעסקאות מהירות בשוק הנדל"ן לפני עליית מס הרכישה. כך, הם יחסכו כ-400 אלף ₪ ברכישת דירה שעלותה 2 מיליון ₪. כיום, מוטל על משקיעים אלה מס רכישה העומד על כ-108,760 ₪ בלבד.
לאחר העלאת מס הרכישה ל-25% ,העסקאות אמורות להצטמצם, שכן המשקיעים בדירה שעלותה 2 מיליון ₪ ישלמו כ-400 אלף ₪ יותר מס רכישה יחסית למצב כיום (500,000 ₪ לעומת כ-108,760). לזוגות צעירים ומי שמתכנן לרכוש את דירת המגורים הראשונה (מס רכישה המוטל על זוגות צעירים עומד כיום על כ-19,900 ₪ על דירה יחידה שעלותה הינה 2 מיליון ₪), מומלץ, להמתין עם רכישת הדירה. בשל העלאת מס הרכישה על המשקיעים צפויה ירידת מחירים. מס הרכישה הגבוה (טרם נקבע, שיעורו החדש ובכלל העלאתו), עתיד לרסן את מחירי הנדל"ן. צמצום וירידה חדה בעסקאות אמור להתרחש בשל עזיבת המשקיעים והספקולנטים את שוק הדיור (השערה שהינם כ-25% מרוכשי הדירות בשוק), והפניית כספם לאפיקי השקעה אחרים. כתוצאה ממהלך זה, היצע הדירות יגדל. פחות משקיעים יבקשו לרכוש דירות להשקעה בסכום של 2 מיליון ₪ אשר יחד עם מס הרכישה עלותה הכוללת תעמוד על 2.5 מיליון. (ההסבר: התשלום עבור הדירה למוכר יעמוד על 2 מיליון ₪, בתוספת 500,000 ₪ מס רכישה של 25% אשר ישולם לאוצר המדינה).
השיטה המוצעת העומדת לפתחו של שר האוצר כחלון שונה בתכלית מהשיטה אשר הוצעה על ידי שר האוצר הקודם – לפיד. הלה ניסה (אך לא הספיק), להעניק תמיכה ישירה לזוגות צעירים, תוך מתן פטור ממע"מ לזוגות צעירים בעת רכישת דירתם הראשונה. ימים יגידו אם העלאת מס הרכישה (במידה ותתרחש), תסייע בפתרון בעיית הדיור במדינת ישראל.
הערה: המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות.
הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-16 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורס "עקרונות החשבונאות".
ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-23 שנה), וכן עורך דין. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.
מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.
מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים 7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050
e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net