מהו הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38 וכיצד ניתן להשיגו?

אחד המכשולים הגדולים בביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא הצורך בהשגת הסכמת דיירי הבניין טרם ההתקשרות עם קבלן וחתימה על חוזה. רוב הדיירים הנדרש לביצוע תמ"א 38 הוא 66%, שני שליש מן הדיירים, ואילו הרוב הנדרש לביצוע תמ"א 38, תיקון 2, הוא 80%. אף על פי כן, מומלץ לחתור להסכמה מלאה של 100% מן הדיירים על מנת להקל את ביצוע הפרויקט ולמנוע מצבים של עימותים וסכסוכים סביב העבודות לחיזוק הבניין.

מהן היתרונות של תמ"א 38?

הצעד הראשון הוא לגשת אל השכנים ולברר "לאן נושבת הרוח". בדקו מהי דעתם של השכנים בנוגע לשיפוץ מבנים על פי תמ"א 38, וגלו כבר בשלב זה האם ישנם מתנגדים חזקים לתכנית. חשוב מאוד להדגיש בפני הדיירים את הרווחים הגלומים בתכנית:

• חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה על פי התקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה.

• העלאת ערך הנכס, עד כ-30%.

• שיפוץ הבניין הישן ושדרוגו לכדי מבנה מודרני כמו חדש.

• הגדלת הדירות של הדיירים - בדרך כלל מדובר בהוספת ממ"ד, מרחב מוגן.

• התקנת מעלית בבניינים שבהם אין מעלית.

• שיפוץ תשתיות הבניין - מים, חשמל, ביוב וכדומה.

כיצד לנהל ולכנס אספת דיירים בנושא אישור תמ"א 38?

לאחר שבדקתם את פני השטח, יש לכנס אספת דיירים בה תערך הצבעה על ביצוע תמ"א 38. את האספה ינהל יושב ראש וועד הבית, והוא ייתן רשות דיבור לדיירים שבעד ונגד התכנית. ניתן להביא מומחים מבחוץ, כמו שמאי מקרקעין ועורך דין, שיוכלו לתרום מניסיונם המקצועי ולספר על יתרונות התכנית באופן חסר פניות. חשוב מאוד שלאספה יירשם פרוטוקול, אשר ייתלה לאחריה במקום מרכזי בבניין לטובת הדיירים שהחמיצו את האספה. כמו כן, רצוי לערוך רשימת קשר של השכנים במטרה לייעל את התקשורת ביניכם במהלך תהליכי הפרויקט.

גם אם השגתם רוב באספת הדיירים לביצוע תמ"א 38, כדאי עדיין לפעול לשכנע את הדיירים הסרבנים לבצע את הפרויקט. רוב היזמים והקבלנים יעדיפו להיכנס לפרויקט כאשר הם בטוחים שיש רוב של 100% מהדיירים העומד מאחוריהם. אם נותר דייר אחד אשר נימוקיו לסירוב הנם בלתי סבירים, ניתן להגיש תביעה נגדו מטעם כל בעלי הדירות האחרים בבניין, והסרבן עשוי לשאת בהוצאות באשר לנזקים הכספיים אשר נגרמים לדיירים בעקבות אי הסכמתו. בפסקי הדין האחרונים שניתנו בנושא עלתה מגמה ברורה של המפקחים על המקרקעין לדחות את טענות הדיירים הסרבנים בשם טובת כלל דיירי הבניין.