מאמר זה יעסוק בגורמים, שאם ניתן אליהם את הדעת מראש נוכל להימנע מחריגה מתקציב השיפוץ ומפגיעה ברמת רווחיות ההשקעה שלנו בנכס.
תכנון קפדני
הבסיס לעמידה בתקציב הוא תכנון, חשוב ביותר להגדיר מפרט וכתב כמויות לשיפוצניק כולל איכות החומרים שעליו לספק.
ככל שהגדרה תהיה מפורטת יותר נצמצם את הסיכון לתוספות לא מתוכננות ולחריגה בתקציב.
את התכנון ואת כתב הכמויות מומלץ להכין עם ובפיקוח אדריכל.
עלות התיקון של סעיף שהתגלה בשלב התכנון קטנה לאין שיעור אם נגלה אותה בשלב הביצוע.
שכחה
דברים שלא הוזכרו מפורשות וברור לנו מאליו שנכללים בעבודה, לא בטוח שברורים לשיפוצניק.
מהשלא נאמר ונכתב לא נכלל. אם שכחנו לציין שהדירה תימסר בתום העבודה נקייה,כנראה שניאלץ להפשיל שרוולים ולנקות בעצמנו או לשלם לו תוספת עבור הניקיון.
אם שכחנו להתאים את מערכת החשמל לתלת פאזית, המשמעות היא חריגה ותשלום לחשמלאי, הזמנת חיבור מיוחד מחברת החשמל ובדיקה.
חומרים
בבחירתהחומרים יש טווח רחב מאד של מחירים ואיכויות, החל מהאיכות הירודה ביותרועד לחומרים יוקרתיים במיוחד במחירי שיא, שלרוב בדירות להשקעה לא נשתמשבהם.
הכי יקר לא בהכרח אומר הכי איכותי.
בד"כ אפשר ללכת על מקום טובבאמצע, וגם זה על פי העיסקה שאנחנו מבצעים (לרוב, עבור דירה לאקזיט ישמקום לקנות חומרים איכותיים יותר, מאשר עבור דירה להשכרה, מאחר ובמקרההראשון החומרים האיכותיים יוכלו לסייע במיקסום הרווח במכירה, לעומת המקרההשני שבו איכות החומר שנשקיע לא תתבטא באותו יחס בשכר הדירה שנקבל)
אםבתקציב תכננתם לרכוש קרמיקה בעלות מסוימת ובפועל התפתיתם לרכוש קרמיקה יקרהיותר, והחריגות המשיכו גם במטבח, באלומיניום, בתריסים, בדלתות, בסוףהשיפוץ מחכה לכם הפתעה לא נעימה.
חשוב להכיר את החומרים שקיימים ואת טווח המחירים עוד בשלבי התכנון והכנת התקציב.
דבר גורר דבר
לדוגמא:בעת הגדלת אחד החדרים על חשבון החדר הסמוך, מבינים שהזזת הקיר מחייבת גםהזזת נקודות חשמל, שינוי של הכניסה לחדר השני והתאמת ריצוף במקום שהיה הקירהישן
בלתמ"ים (דברים בלתי מתוכננים)
מומלץלתקצב מראש כ 10% מעלות הפרויקט עבור "הפתעות" שלא הערכנו שיתרחשו, למשלקיר תומך שלא ניתן להריסה, דבר שיאלץ אותנו לעקוף את הבעיה בדרך שונה ויתכןשגם יגרור חריגה בתקציב.
שינויים מתגלגלים
מתחילים בפרוייקט ועםהאוכל בא התיאבון. בתחילה חשבתם על החלפת אלומיניום בחלק מהדירה ואז הוספתםחלונות לכל שאר החדרים, ואם כבר מחליפים חלונות, אולי כדאי תריסיםחשמליים, ואם תריסים חשמליים צריך נקודות חשמל ולהזמין חשמלאי
הפתרון – להיצמד לתכנון המקורי עד כמה שניתן.
אם מצאתם את התוכן מועיל אתם מוזמנים לשתף את המאמר בפייסבוק