לא אחת, נשמע מפיו של מוכר נחלה, לאחר שכבר הסתיימה העברת הזכויות בנחלה לקונה וגם נרשמו הזכויות ע"ש הקונה, המשפט הבא: "מה הקשר של מע"מ למכירת הנחלה, אני שילמתי את כל המיסים שחלים על המוכר, מה הם נזכרו עכשיו אחרי תקופה כל כך ארוכה לבקש ממני".
לכן, אם אתם מתעתדים למכור את זכויותיכם בנחלה או לרכוש זכויות בנחלה, רצוי מאוד שתקראו את המאמר הבא, לפני שתופתעו מקבלת דרישה לתשלום נוסף על סכום המכירה ויחל הוויכוח בין הצדדים לעסקה, על מי חלה חובת התשלום? (כיום בשיעור של 16%).
מכירת זכויות בנחלה חקלאית, אינה מכירה של מקרקעין בלבד, כאשר נמכרות הזכויות בנחלה חקלאית, הזכויות של המוכר מורכבות ממכלול של זכויות:
· הזכויות באגודה.
· הזכויות בבתי המגורים ובחלקת המגורים.
· הזכויות בקרקע החקלאית של הנחלה – החלק המשקי.
השוני בזכויות הנמכרות, משליך על סוג המיסוי החל על כל רכיב ורכיב מהזכויות הנמכרות. ולכן קיימת חשיבות רבה ליחס שיינתן למרכיבים אלו כבר בהסכם המכר ובוודאי בדיווח העסקה לרשויות המס. לצורך הדוגמא, שעניינה חובת תשלום מע"מ בעת מכירת נחלה, הרי שקיימת חשיבות רבה לשימוש שנעשה ע"י בעל הזכויות בנחלה ו/או מי מטעמו בתקופה שטרם למכירת הנחלה, ולדיווחים שנעשו בעניין לרשויות מע"מ. מחובתו של עורך הדין לברר, האם התקיימה פעילות עסקית בנחלה בתקופה שלפני מכירת הזכויות? והאם ישנו סיכוי לחיוב עתידי בתשלום מע"מ על מחיר המכירה?
הגדרת "עוסק" ו- "עסקה" בחוק מס ערך מוסף (תשל"ו – 1975) –
"עוסק" - מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו, ובלבד שאינו מלכ"ר או מוסד כספי, וכן מי שעושה עיסקת אקראי.
"עסקה" - מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד.
רשויות מע"מ רואות במכירת נחלה חקלאית, כמכירה של נכס אשר משמש ביצור הכנסה מעסק, ולכן חלק מרכיב המכירה המיוחס לזכויות במשק החקלאי, יהא חייב בתשלום מע"מ.
ככל שהתקיימה פעילו עסקית בנחלה, אותה ניתן לייחס להפקת רווחים מהחלק החקלאי, יבקשו רשויות מס ערך מוסף, להחיל את תשלום המע"מ על העסקה.
חשוב לזכור, גם אם הסתיים הליך העברת הזכויות בנחלה והזכויות הועברו ונרשמו על שם הקונה, אין זו ערובה לכך שרשויות מע"מ ויתרו על חלקן או זנחו את דרישת התשלום. מכיוון שהעסקה אינה מדווחת באופן ישיר לרשויות מס ערך מוסף, הידיעה על קיומה של העסקה, מגיעה לרשויות מס ערך מוסף באמצעות דיווח על העסקה ע"י שלטונות מס שבח, אומנם בעיכוב מה, אך בסוף זה נקלט.
העובדה שעורכי הדין המטפלים בעסקה לא דיווחו לרשויות מע"מ על העסקה והעובדה שלא נדרשת הסכמת רשויות מע"מ להליך העברת הזכויות בנחלה או חלוף תקופה ארוכה לאחר ביצוע העסקה, אינן משנות את עצם החיוב החל על המוכר.
לכן, יש להתייחס לנושא חובת תשלום המע"מ, כבר בהסכם המכר ולקבוע על מי מהצדדים יחול התשלום, במקרה ויוטל בעתיד. רצוי להיערך מבעוד מועד ובצורה נבונה כבר בעת ניסוח ההסכם, לאפשרות שתוטל בבוא היום חובת תשלום מע"מ על העסקה על מנת למזער את היקף דרישת התשלום.
לצורך הדוגמא, ניתן לקבוע שהמע"מ יחול על הרוכש שכן קיימת אפשרות בה עוסק שרוכש את הנחלה יוכל לקזז את מס התשומות, אם הנחלה משמשת אותו בעסקו. הרוכש יכנס לאיחוד העוסקים וירשם כעוסק בשלב שלפני המכירה, באופן בו יקוזז בדו"ח האגודה מס העסקאות כנגד מס התשומות.
תכנון מס נכון ומקצועי, בשילוב ייעוץ משפטי קודם לעריכת הסכם המכר, יאפשר את הפחתת נטל תשלום המע"מ בדרכים שונות וימנע מחלוקות עתידיות בין הצדדים לעסקה, על ההשלכות שיהיו להוספת רכיב המע"מ לתמורה המופיעה בהסכם המכר.
הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.