בחודשים האחרונים ראינו את בנק ישראל "מטווח" את שוק הנדל"ן או "בועת הנדלן" הנוצרת, כפי שהגדיר זאת הנגיד פישר. למעשה, נגיד בנק ישראל נקט במספר צעדים בשביל לרסן את שוק הנדל"ן וזאת דרך ייקור המשכנתאות. במאמר זה ננסה לבחון בתמציתיות את הצעדים האחרונים שפרסם הנגיד פישר והמפקח על הבנקים - רוני חזקיהו - בכדי להבין כיצד צעדים אלו ישפיעו עלינו, כאשר נבקש ליטול משכנתא חדשה מהבנק.
ראשית, הריבית
המהלך הראשון שראינו מבנק ישראל הוא שתי העלאות ריבית בשלושת החודשים האחרונים. בצורה ישירה, ריבית המשכנתאות עולה בעקבות המהלך. יותר מזה, ראינו שבתקופה האחרונה משכנתאות בריבית משתנה (במיוחד צמודות לריבית הפריים) מראות שיעורי ריבית נמוכים עד כדי גיחוך - ואילו מהלך של העלאת הריבית המוניטרית במשק - העלה את הריבית על המשכנתאות הללו באופן אוטומטי וישיר.
אולם לאחר ששתי העלאות הריבית הקודמות כבר ייקרו את משכנתאות הפריים בשיעור של 0.5%, מטיל הנגיד גזירות חדשות שמטרתן לייקר את המשכנתאות ולהוזיל את מחירי הדירות.
רוני חזקיהו ומלחמתו בבנקים
צעדי הנגיד מלפני כמה ימים עת הריבית במשק נשארה על 2% - אינם הפעם הראשונה השנה שבנק ישראל מנסה לייקר את המשכנתא שלנו.
כבר בחודש מאי הורה רוני חזקיהו במזכר לבנקים להפריש יותר מ-0.75 הון בגין כל משכנתא הגבוהה מ-60% שיעור מימון.
נזכיר, הכוונה היא שאם על דירה של 1 מ' ש"ח - רציתם משכנתא גבוהה מ-600,000 ש"ח - אתם יקרים מאד עבור הבנק שלכם, והוא "יפצה" את עצמו באמצעות העלאת הריבית במשכנתא שלכם.
ולבסוף, המלחמה במשכנתאות בריבית משתנה
למעשה, בהחלטת הריבית האחרונה - החליט הנגיד פישר לטווח את המשכנתאות בריבית משתנה, שלמרות הצעדים שסקרנו עד עתה - אלו נשארו לטעמו זולות מדי. למעשה, פישר מכריח את הבנקים להפריש בגין הלוואות אלו 100% הון, זאת בניגוד ל-35% הנהוג היום, היינו המשכנתא המתוארת להלן, "יקרה" עבור הבנקים פי שלוש.
חשוב לציין כי בניגוד לעבר, גם משכנתאות חדשות של זוגות צעירים נפגעות מהמהלך - וזאת ללא יוצא מן הכלל.
המשכנתאות הנפגעות:
הלוואות מעל 800,000 ש"ח
בהן מרכיב הריבית המשתנה (פריים או מסלול משתנה אחר) הוא 25% ומעלה
שיעור המימון בהן מעל 60%
ההערכות בשוק הן שמשכנתאות פריים יתייקרו בלפחות 1% בעקבות המהלך, וכך חושב הנגיד - הוא יוכל לרסן את שוק הנדל"ן בישראל. יחד עם זאת, טענות רבות מועלות בפני הנגיד כי מי שבד"כ לוקח משכנתאות ב-60% שיעור מימון הם זוגות צעירים, ובפועל הנגיד יוצר מצב אבסורד בו זוגות אלו - ולא דווקא העשירים או האמידים שמחפשים דירות למטרות השקעה - לא יצליחו לקחת משכנתא.
בנתיים, נראה שטיפול הבעיה של שוק הדיור הישראלי מצד ההיצע - קרי להקצות יותר קרקעות ושטחים וכן לאפשר פרוייקטים חדשים - נראה כיותר מבטיח, אולם פה אנו מחכים למשרד האוצר ולמשרד הבינוי והשיכון, שלא מציגים תכנית כבר חודשים לטיפול בבעיה.
בנתיים יש לקוות שבנק ישראל לא הפך את המשכנתאות לנחלת המבוססים וכי זוגות צעירים בכ"ז יצליחו לרכוש דירה. נשמח לענות על שאלות ולתת עצות בתמהיל המשכנתא בפורום משכנתא שלנו. בהצלחה.