ניתוח המצב בשווקי הנדל"ן במזרח אירופה עשוי לצייר תמונה אחרת למה שצפוי בשווקי הנדל"ן באיזורים אלו בשנים הקרובות, התמונה החדשה שונה לגמרי מהמצב שבמהלך תקופת המשבר.
שוק הנדל"ן למגורים במזרח אירופה הוא ענף פעילות בעל סיכויי צמיחה משמעותיים בחמשת השנים הבאות.
היזמים הפועלים בשוק המגורים במזרח אירופה ואשר נחשבו ל"כבשים השחורות" של שוק ההון ב 2008-9 יראו בקרוב עליה בביקוש לדירות ויחלו לפתח ולממש את מלאי זכויות הבניה שברשותן, מה שיוביל לייצור תזרימים ורווחים עבור בעלי המניות ומחזיקי איגרות החוב.
לאחר תקופה בה חוו ירידות ניכרות בשווי, היזמים אשר יצליחו לספק את הביקוש ויבנו וימכרו דירות ביעילות ובנחישות הם אלה "שיקצרו את הפירות" החבויים בנכסי החברה שבסיפריהן.
ביקוש למגורים עממיים במדינות מזרח / מרכז אירופה (בעיקר בפולין, רומניה, צ’כיה והונגריה), מייצג ביקוש אמיתי ויציב ל"מאות אלפי דירות".
ביקוש מאופיין בצורך לפתרונות מגורים בכ 10 ערים גדולות.
מדובר בביקוש של רוכשי דירה ראשונה לשימוש עצמי ומשפרי דיור.
הביקוש הוא בעיקרו לדירות בגודל ממוצע של כ 70 – 65 מר’ ובמחיר כולל לצרכן של כ 100,000-120,000 יורו.
הגורמים העיקרים לתזוזה בשוק
שוק הבניה ורכישות הנדל"ן נמצא בקפאון מוחלט מזה כבר כמעט שנתיים.
שיחרור משכנתאות לרוכשי דירות.
תכניות ממשלתיות הופעלו במהלך ההתייצבות שלאחרי המשבר הפיננסי לתמיכה במתן משכנתאות לרוכשי הדירות ולכן קיימת סבירות רבה שאביב 2010 יהווה את תחילת התקופה בה רוכשי דירות, עם הון עצמי של כ 30-40,000 איירו למשפחה, יאושרו למשכנתא ויתחילו לרכוש דירות.
מצב השוק כיום - ההזדמנות של מחר
בשוווקים הנדל"ן היצע הדירות החדשות הוא כמעט אפסי ולכן, יזמים בעלי פרויקטים מוכנים לביצוע במרכזי השכונות בערים, יזמים עם היתרי בניה ומערכי ניהול ומכירות מקצועיים, יהיו הראשונים שיהנו מתחילת השינוי בביקושים ויציגו רווחים בתוך לא יותר משנתיים.
נדל"ן בפאתי העיר - לא ישתפר
התחזית על שוק הנדל"ן בערים לא חולקת את האופטימיות עם התחזית שבנדל"ן בפאתי הערים.
לא נראה כי מצבם של היזמים אשר רכשו רכישות ספקולטיביות של קרקע חקלאית בפאתי הערים ישתפר, וכמו כן לא נראה שצפויה עליה במחירי הקרקעות באיזורים אלו, או שיתרחש שינוי בזמינותם של גורמים שיהיו מעוניינים ברכישת הקרקעות הללו.
גם לשוק ההון הישראלי יש נציגות לא קטנה ומאוד מקצועית המורכבת מחברות ייזמיות שפועלות בתחום המגורים הזה מזה כעשור במזרח אירופה.
יש לשים לב לדוגמא לקבוצות היזמים הללו:
קבוצת לגנא, קבוצת אולימפיה, קבוצת לגנא, אפריקה ישראל, רונסון (דורי ותיאטראות ישראל), GTC (מקבוצת קרדן), שיכון ובינוי, גמול ייזום, בסר אירופה, אר. או. פיוצר, ניאוסיטי, דמרי, אוסיף, קבוצת אולימפיה ואחרים.
מרבית חברות אלו, למרות ש"סר חינן" בעיני חלק מהפרשנים, ביססו עצמן היטב בשווקי המגורים במזרח אירופה. חברות אלו הקימו ומכרו בהצלחה אלפי יחידות דיור ברמה טובה, לחברות הללו יש מלאי קרקעות עם זכויות בניה מאושרות במיקומים מעולים והן בעלות מומחיות במימון פרויקטים וניהול מקצועי.
להערכתי בתוך שנתיים, תוך לקיחה בחשבון את זמני הביצוע ואת כללי ה IFRS, יוצף ערך מהותי בחברות אלו.
בברכה,
אבי גולדנברג