פרסום המאמר באתרך

בחזרה למאמר

כותרת המאמר:


תקציר המאמר:
בעסקת מקרקעין של דירה יד 2, עניין שכיח הוא שהצדדים מסכימים שעורך דין אחד ייצג את שניהם וינהל עבורם את העסקה כדי לחסוך בעלויות הוצאות המשפטיות. לעיתים החסכון בכסף הוא משמעותי ולעיתים נדרשת רמת זהירות אחרת. סעיף 14 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"א 1986, מאפשר לעו"ד לייצג שני צדדים לעסקת מקרקעין כל עוד אין ניגוד אינטרסים ביניהם.

מילות מפתח:


קישור ישיר למאמר:


גירסת HTML:
<html> <head> <title>מדוע יש לקבל ייצוג משפטי עצמאי בעסקת מקרקעין</title> <meta name="description" content="בעסקת מקרקעין של דירה יד 2, עניין שכיח הוא שהצדדים מסכימים שעורך דין אחד ייצג את שניהם וינהל עבורם את העסקה כדי לחסוך בעלויות הוצאות המשפטיות. לעיתים החסכון בכסף הוא משמעותי ולעיתים נדרשת רמת זהירות אחרת. סעיף 14 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"א 1986, מאפשר לעו"ד לייצג שני צדדים לעסקת מקרקעין כל עוד אין ניגוד אינטרסים ביניהם."> <meta name="keywords" content="רכישת דירה,הסכם מכר,זכרון דברים,עסקת מקרקעין"> <meta name="expires" CONTENT="never"> <meta name="language" CONTENT="hebrew"> <meta name="distribution" CONTENT="Global"> <meta name="robots" content="index, follow"> <meta http-equiv="Content-Type" content="text/html; charset=windows-1255"> </title> <body dir="rtl"> <h1>מדוע יש לקבל ייצוג משפטי עצמאי בעסקת מקרקעין</h1><br/> <br/><strong>נכתב על ידי:<a title="מדוע יש לקבל ייצוג משפטי עצמאי בעסקת מקרקעין" href="http://www.academics.co.il/Authors/Author8303.aspx">עו"ד אודליה שוהם</a></strong><br/> <br/><p>בעסקת מקרקעין של דירה יד 2, עניין שכיח הוא שהצדדים מסכימים שעורך דין אחד ייצג את שניהם וינהל עבורם את העסקה כדי לחסוך בעלויות הוצאות המשפטיות. </p> <p>לעיתים החסכון בכסף הוא משמעותי ולעיתים נדרשת רמת זהירות אחרת. <em><strong>סעיף 14 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"א 1986</strong></em>,מאפשר לעו"ד לייצג שני צדדים לעסקת מקרקעין כל עוד אין ניגוד אינטרסים ביניהם. </p> <p>באופן טבעי לעסקת מקרקעין, כמו בכל עסקה אחרת כאשר יש שני צדדים, הרי ברור שיש אינטרסים שונים. לכל צד יש עמדה וכל צד רוצה לקבל יותר. רק מהטעם הזה, שכל צד רוצה לקבל יותר ישנו אינטרס מנוגד. </p> <p>מתי אין אינטרסים מנוגדים? כאשר הצדדים מסכימים על כל התנאים לרבות המחיר, תנאי התשלום, תנאי הפינוי ומסירת החזקה, מבלי שיש תנאים אחרים המוסיפים או הגורמים לצדדים לקיים התחייבויות נוספות אשר בלעדיהן אותן תנאים מוסכמים לא יתקיימו. </p> <p>הנה דוגמא לאינטרסים מנוגדים: פנו אלי השבוע זוג רוכשים אשר התעניין ברכישת דירת יד 2 במחיר מאוד אטרקטיבי ואפילו קצת מעורר חשד. הזוג הזה מאוד רצה את הדירה ואפשר היה להבין מדוע. אולם בדיקה מעמיקה שערכתי, כחלק מבדיקות משפטיות מקדמיות שעלי לבצע, עלה שבדירה בנוי חדר נוסף בגינה הגדולה והרחבה, ללא היתר בנייה. הזוג הזה הציע שאייצג את המוכר. הרי ברור שיש כאן ניגוד אינטרסים בין הצדדים שכן על מנת להכשיר את החדר ולהכשיר את הדירה למכירה, על המוכר לשאת בעלויות הוצאת ההיתר כדין ואם לא יעשה כן עליו לשלם פיצויי כלשהו לקונים. המוכר התנגד והנה ניגוד אינטרסים מובהק עוד בטרם החלה להכתב טיוטת הסכם.</p> <p>במקרה הזה שאל אותי אותי הלקוח אם לחתום על<a href="http://odeliashoham.ravpage.co.il/nadlan1" target="_blank"> זכרון דברים </a>עד שיגיעו להסכמה על הסכם המכר, אולם מאחר והסכם דברים הוא חוזה מחייב בעל תוקף התנגדתי שיחתום על מסמך שכזה. </p> <p>לאחרונה (פסק הדין מיום 8.4.2013) הועלה עניין הייצוג המשפטי ע"י עו"ד בעסקת מקרקעין בפסיקת בית המשפט כאשר בית המשפט פסק באופן ברור כי :</p> <p> <em><strong>"</strong></em><em><strong>נסיבות התביעה מהוות לקח ברור וחד לכל עו"ד המסכים לייצג את שניהצדדים באותו עניין בהסכם מכר מקרקעין. כמו כן, לכל צד לעסקת נדל"ןללמוד מנסיבות המקרה אודות החשיבות לייצוג משפטי עצמאי לכל צד"</strong></em>כתב השופט שאול שטרק בת"ק 21824-11-12.</p> <p>במקרה זה, שני הצדדים חתמו על הסכם למכירת דירה הרשומה אצל חברה משכנת. כאשר הגיע עת התשלום האחרון, אשר היה מותנה בהמצאת אישור על העדר חובות לועד הבית, סרבה המוכרת לספק אישור זה מאחר ולטענתה לא היה ועד בית מסודר ולכן אין היא חבה לו דבר, והרוכשת סירבה לשלם את יתרת התשלום. רק לאחר דין ודברים ואין ספור איומים לתביעות שילמה המוכרת את החוב והרוכשת את יתרת התמורה, אולם המוכרת לא הסתפקה בכך והגישה תביעה נגד הרוכשת. </p> <p>עורך הדין שייצג את שתיהן היה מנוע לסייע למי מהצדדים כי חובת הנאמנות היא כלפי שני הצדדים והוא אינו רשאי להעיד בבית משפט כנגד אחד הצדדים. </p> <p>לדברי השופט, מאחר שעוה"ד ייצג את שני הצדדים, לא היתה בידו היכולת לייצג את עמדת הקונה מול ההפרה המקורית של המוכרת, אשר סירבה לשלם את החוב לוועד הבית. למרבה הצער נוצר מצב, בו שתיהן לא שמעו לעצתו, וממנו נמנעההיכולת לנקוט בפעולה כדי למזער את הנזקים.</p> <p>לסיכום,המקרה הנ"ל בא ללמד שאם אתה לפני מכירת דירה או רכישת דירה, חשוב מאוד שתקבל ייצוג משפטי עצמאיכדי שהעסקה לא תעלה לך ביוקר בסופו של דבר. </p> <p align="right">**<em>אין האמור לעיל לשמש כייעוץ משפטי ו/או חוו"ד משפטית ואין להסתמך עליו ככזה מבלי לקבל ייעוץ משפטי מעו"ד"</em>*</p> <br/><br/> <strong><u>פרטים אודות כותב המאמר</u></strong> <br/> <br/><a href="http://www.academics.co.il">מקור המאמר: אקדמיקס - ספריית המאמרים של ישראל</a>

גירסת טקסט:
מדוע יש לקבל ייצוג משפטי עצמאי בעסקת מקרקעין בעסקת מקרקעין של דירה יד 2, עניין שכיח הוא שהצדדים מסכימים שעורך דין אחד ייצג את שניהם וינהל עבורם את העסקה כדי לחסוך בעלויות הוצאות המשפטיות. לעיתים החסכון בכסף הוא משמעותי ולעיתים נדרשת רמת זהירות אחרת. סעיף 14 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"א 1986,מאפשר לעו"ד לייצג שני צדדים לעסקת מקרקעין כל עוד אין ניגוד אינטרסים ביניהם. באופן טבעי לעסקת מקרקעין, כמו בכל עסקה אחרת כאשר יש שני צדדים, הרי ברור שיש אינטרסים שונים. לכל צד יש עמדה וכל צד רוצה לקבל יותר. רק מהטעם הזה, שכל צד רוצה לקבל יותר ישנו אינטרס מנוגד. מתי אין אינטרסים מנוגדים? כאשר הצדדים מסכימים על כל התנאים לרבות המחיר, תנאי התשלום, תנאי הפינוי ומסירת החזקה, מבלי שיש תנאים אחרים המוסיפים או הגורמים לצדדים לקיים התחייבויות נוספות אשר בלעדיהן אותן תנאים מוסכמים לא יתקיימו. הנה דוגמא לאינטרסים מנוגדים: פנו אלי השבוע זוג רוכשים אשר התעניין ברכישת דירת יד 2 במחיר מאוד אטרקטיבי ואפילו קצת מעורר חשד. הזוג הזה מאוד רצה את הדירה ואפשר היה להבין מדוע. אולם בדיקה מעמיקה שערכתי, כחלק מבדיקות משפטיות מקדמיות שעלי לבצע, עלה שבדירה בנוי חדר נוסף בגינה הגדולה והרחבה, ללא היתר בנייה. הזוג הזה הציע שאייצג את המוכר. הרי ברור שיש כאן ניגוד אינטרסים בין הצדדים שכן על מנת להכשיר את החדר ולהכשיר את הדירה למכירה, על המוכר לשאת בעלויות הוצאת ההיתר כדין ואם לא יעשה כן עליו לשלם פיצויי כלשהו לקונים. המוכר התנגד והנה ניגוד אינטרסים מובהק עוד בטרם החלה להכתב טיוטת הסכם. במקרה הזה שאל אותי אותי הלקוח אם לחתום על זכרון דברים עד שיגיעו להסכמה על הסכם המכר, אולם מאחר והסכם דברים הוא חוזה מחייב בעל תוקף התנגדתי שיחתום על מסמך שכזה. לאחרונה (פסק הדין מיום 8.4.2013) הועלה עניין הייצוג המשפטי ע"י עו"ד בעסקת מקרקעין בפסיקת בית המשפט כאשר בית המשפט פסק באופן ברור כי : "נסיבות התביעה מהוות לקח ברור וחד לכל עו"ד המסכים לייצג את שניהצדדים באותו עניין בהסכם מכר מקרקעין. כמו כן, לכל צד לעסקת נדל"ןללמוד מנסיבות המקרה אודות החשיבות לייצוג משפטי עצמאי לכל צד"כתב השופט שאול שטרק בת"ק 21824-11-12. במקרה זה, שני הצדדים חתמו על הסכם למכירת דירה הרשומה אצל חברה משכנת. כאשר הגיע עת התשלום האחרון, אשר היה מותנה בהמצאת אישור על העדר חובות לועד הבית, סרבה המוכרת לספק אישור זה מאחר ולטענתה לא היה ועד בית מסודר ולכן אין היא חבה לו דבר, והרוכשת סירבה לשלם את יתרת התשלום. רק לאחר דין ודברים ואין ספור איומים לתביעות שילמה המוכרת את החוב והרוכשת את יתרת התמורה, אולם המוכרת לא הסתפקה בכך והגישה תביעה נגד הרוכשת. עורך הדין שייצג את שתיהן היה מנוע לסייע למי מהצדדים כי חובת הנאמנות היא כלפי שני הצדדים והוא אינו רשאי להעיד בבית משפט כנגד אחד הצדדים. לדברי השופט, מאחר שעוה"ד ייצג את שני הצדדים, לא היתה בידו היכולת לייצג את עמדת הקונה מול ההפרה המקורית של המוכרת, אשר סירבה לשלם את החוב לוועד הבית. למרבה הצער נוצר מצב, בו שתיהן לא שמעו לעצתו, וממנו נמנעההיכולת לנקוט בפעולה כדי למזער את הנזקים. לסיכום,המקרה הנ"ל בא ללמד שאם אתה לפני מכירת דירה או רכישת דירה, חשוב מאוד שתקבל ייצוג משפטי עצמאיכדי שהעסקה לא תעלה לך ביוקר בסופו של דבר. *אין האמור לעיל לשמש כייעוץ משפטי ו/או חוו"ד משפטית ואין להסתמך עליו ככזה מבלי לקבל ייעוץ משפטי מעו"ד" נכתב על ידי מקור המאמר:אקדמיקס - ספריית המאמרים של ישראל http://www.academics.co.il

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported